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拆迁评估有哪些方法？

2022-01-16 13:37:14
众所周知，拆迁是对拆迁户有所补偿的，一般来说补偿分为拆迁款与安置房两种。而根据拆迁面积等因素来计算拆迁补偿的额度，不管是钱还是房，这些都要经过拆迁评估。那么拆迁评估有哪些方法呢？

拆迁评估
根据《国有土地上房屋征收评估办法》相关规定，常见的拆迁评估的方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法四种。
市场法又叫市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。
收益法又称收益资本化法，是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的价格的一种资产评估办法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。收益法的理论依据是经济学中的预期原理。
被评估资产的效用越大，获取利益的能力越强强，评估得出的价值也越越大。收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。例如：政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。
成本法又称成本估价法、原价法，是将房地产价格的各个组成部分逐项合成，最后加总的方法。主要适用于新近开发建造、计划开发建造或者假设重新开发建造的房地产的价值评估。收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后进行累加，以此估算被拆迁房的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法指预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法。