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《民法典》中抵押财产租赁与转让条文解读

2022-01-17 21:31:38
《民法典》物权编中对抵押财产的租赁和转让作出了新的规定，现对相关条文进行解读，并提出工作建议。

1●条文解读
1.租赁关系对抗抵押权的生效要求更加严格
《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，原租赁合同继续有效；《民法典》物权编对租赁关系对抗抵押权生效要件提出了更加严格的要求，规定抵押权设立之前，不仅需要抵押财产已经出租，而且需要转移占有。
实践中，有些抵押人在设立财产抵押权时，为实现以租赁关系对抗抵押权的目的，往往采取租赁合同倒签的方式，将租赁合同生效时间提前到抵押权设立之前。《民法典》生效后，将有效地杜绝该类现象的发生，极大地保护抵押权人的合法权益。
2.抵押财产转让更为便捷，对抵押权人的权益保护不同于原规定。
《物权法》规定抵押期间抵押人拟转让抵押财产需要经抵押权人同意，否则不得转让，并且需要将所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。《民法典》物权编则规定除非当事人另有约定，否则不要求经抵押权人同意，仅需通知即可，抵押财产转让的，抵押权不受影响，但如抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。
2●工作建议
抵押财产租赁和转移条文的改变，对我公司网点发展会带来一定的影响，为此提出如下工作建议:
1.网点租赁项目
认真审核租赁标的物的产权证书原件或向相关登记机关查询信息，确保租赁标的物无抵押权设立在先，在签署完租赁合同后，应及时要求对方移交标的物并保留移交凭证或其他占有承租物的相关凭证。相关凭证包括交接书，营业证明，以及依照租赁合同缴纳的水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费凭证等。如果租赁标的物已存在抵押或其他在先权利，应通过租赁合同明确约定双方的权利义务，特别是抵押权人行使抵押权造成我方损失的赔偿责任。
2.网点收购项目
（1）认真开展法律尽职调查，严格审查拟收购项目的产权证书原件或向相关登记机关查询信息，排除是否存在抵押或其他在先权利。
（2）拟收购项目设置了抵押权的，需要严格审查抵押合同及抵押登记，查明合同中是否约定不可转让抵押财产或转让需抵押权人同意等其他限制条款，如果存在上述条款，在抵押权消除之前不建议继续收购。
（3）拟收购项目设置了抵押权，抵押合同没有约定不可转让抵押财产或转让需抵押权人同意等其他限制条款的，可以继续收购，但必须注意抵押权人的抵押权有物上追及效力，收购后随着抵押物所有权的转移，抵押权也自动转移到新的买受人，抵押人到期不履行债务，抵押权人可以向买受方名下的抵押物行使抵押权。我方作为买受方，为避免上述风险，建议在收购过程中，将抵押权人也纳入合同相对人，在合同中明确抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，并及时注销抵押登记。
法律
3●法条链接
《民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《物权法》第一百九十条：抵押权和租赁权关系订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。