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商品房开发领域以房抵债纠纷审查重点

2022-01-22 20:59:27
此类纠纷主要是指在商品房开发建设过程中，开发商将工程发包给施工承包方，待施工结算时开发商因缺少资金而无法进行现金结算，开发商与承包方达成协议约定由债务人（开发商）将双方选定的房屋出售给债权人（承包方），用房屋价款抵顶工程款。

一、商品房开发商以房抵债纠纷及特点
开发商在之后的商品房销售中，又将房屋正常销售给其他买受人。承包方或实际买受人发现房屋已经被另一方占有或已过户为另一方名下，随即要求出卖人履行交房义务而产生的纠纷。本质上属于一房多卖。
根据审判实践，此种纠纷区别于传统一房多卖纠纷的的特殊性主要有两点：
1.签订合同形式的特殊性。债权人拟将房款抵顶工程款时，尚不具备签订商品房（预售）买卖合同，债权人与债务人签订认购书进行抵顶并确认双方权利。诉诸法院时，也只能提交认购书作为其主张权利的依据。
2.房款支付方式的特殊性。在房屋买卖交易过程中，债权人以应承担的债务（支付房款）抵顶已经存在的债权（应收工程款），期间并不存在资金的实际支付流转，一般也难以提供相应的支付凭据确定支付金额、时间等。
3.买受人是以事先存在的债权抵顶房款，因此并不存在房款的实际支付流转，一般也无法提供正规的支付凭据以确定支付时间。

二、此类以房抵债纠纷的审查重点及法律适用
（一）案例模型：某开发商甲在楼盘施工结算时，因资金周转问题无法立即向施工方乙支付工程款，便与乙协商，将此楼盘内一商品房转让给乙以抵顶全部200万元工程款。双方签订房屋出售认购书，约定以房款抵顶工程款，并无现金支付。自此，乙再未向甲主张工程款，只等房屋交付。后甲又将此商品房出售给丙，与丙签订商品房买卖合同并将房屋实际交付丙使用。后乙诉至法院要求甲交付房屋。
（二）审查重点：审判实践中解决此类纠纷，首先需要确定认购书是否可以产生房屋买卖合同的效力。认购书效力不同，会直接导致不同的审理结果。
以此案为例，若经审查确认该认购书具备买卖合同效力，则就同一房屋出现两个有效买卖合同，处理方式与传统一房二卖纠纷相同。若经审查确认该认购书不具备买卖合同效力，那么该认购书可被定性为双方将来签订买卖合同的预约合同。预约合同并不产生交房义务，乙仅以认购书为依据主张甲交付房屋并不能获得法院支持，最终丙将凭借合法有效的买卖合同以及对房屋的实际占有而取得房屋所有权。
（三）法律适用：对认购书效力的审查可从以下两方面进行：
1.从性质上审查认购书是否可认定为商品房买卖合同。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此规定表明，在一定条件下，认购书可以被认定为商品房买卖合同，买卖关系的建立并不一定需要签订正式的买卖合同。
“一定条件”主要指两方面：其一，在认购书中，双方对房屋基本信息、价款及支付、房屋交付等主要条款达成一致即可；其二，要求出卖人已经按照约定收受了购房款，即双方已开始履行合同。在以房抵债背景下，并不存在资金的流转，何时可视为房款已实际支付？笔者认为在乙享有的工程款债权消灭时可认定乙完成了房款支付义务。
签订认购书的目的在于为承包方实现工程款债权提供一种清偿方式，认购书约定不同会影响法律适用结果。
（1）如果同时约定认购书生效时，甲对乙负担的200万债务消灭，则甲乙之间的债权债务发生更新：甲对乙负担的200万金钱债务消灭，仅成立甲将房屋所有权转移给乙的债务，此时可以认为乙已经支付了购房款，认购书具有买卖合同效力。
（2）若同时约定甲未按认购书约定将房屋所有权转移给乙，则乙有权要求甲履行200万元金钱债务，则会导致新债（转移房屋所有权）与旧债（受领200万元工程款）并存。基于意思自制和诚实信用，甲作为债权人可请求乙履行新债，新债被清偿时，新债与旧债一并消灭，若甲未履行到期新债，则会导致抵顶失败，则甲有权要求乙履行旧债，旧债被清偿时，新债与旧债一并消灭。就本案例而言，乙要求甲履行旧债并无意义，只能要求甲履行新债，新债不履行，旧债无法消灭，也就无法认定乙已支付房款，认购书难以被认定为商品房买卖合同。笔者认为，新债也是债，也有多种清偿方式，无论认购书是否约定了抵顶内容，乙均可在新债到期后行使抵消权，将支付房款的义务与工程款债权抵消，完成房款支付。
2. 审查认购书合法性。
认购书被认定具备商品房买卖合同的性质之后，还须进一步审查其合法性。与本案相似，多数债权人和债务人（出卖人）之所以签订认购书而不是正式的商品房买卖合同来抵顶债权债务，大多是因为出卖人预售商品房手续不全，如缺少预售许可证。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，在审判实务中，应审查债务人在签订认购书时以及在起诉前是否已经取得预售许可证等。一旦认购书被认定无效，乙不能再向甲要求交付房屋，只能向甲索赔。
抵押房
三、债权人（开发商）的权利主张
（一）在前述案例模型中，假设在起诉前，甲已取得预售许可证，若：
1. 甲乙在认购书中约定：认购书生效时，甲对乙负担的200万债务消灭。甲不履行到期新债时，乙仅可就新债即要求甲交付房屋主张权利。
2. 甲乙在认购书中约定：甲未按认购书约定将房屋所有权转移给乙，则乙有权要求甲履行200万元金钱债务。则新债（转移房屋所有权）与旧债（受领200万元工程款）并存。甲不履行到期新债时，乙不仅可就新债要求甲交付房屋，也可要求甲支付200万工程款，但只能主张其中一种权利。
（二）假设在起诉前，甲未能得预售许可证，则认购书无效，以房抵债的效果不会发生。乙仅能要求甲支付200万元工程款。