场地租赁合同风险提示法律服务平台-律航网

注册登录

预约服务

首页 > 法律知识

场地租赁合同风险提示

2022-01-26 21:57:14
某石油分公司与王某签订《加油站房屋对外出租合同》，约定石油公司将其名下闲置的加油站场地和营业房出租给王某。

在租赁期间，石油公司发现张某擅自改变原加油站原房屋结构并搭建违章建筑。
王某的行为违反合同约定，故石油公司诉至人民法院要求解除合同，腾退房屋。但王某辩称该违章建筑在与石油公司签订出租合同时就已经存在，自己不应承担违约责任及行政处罚。由于石油公司只有近两年的加油站现场照片，在签订出租合同时未留存交接当时的加油站状态图片，不能提供有力证据证明王某擅自搭建违章建筑具体时间和事实。

法律分析
1.承租人未经出租人同意，擅自投资建设房屋等不动产时，当企业发现后未予以制止（存在过错）或长期未发现时，待承租人将房屋建成后，出租人以擅自建设房屋违反合同约定为由要求解除合同，同时要求返还承租土地及附属房屋。但出租人无法强制承租人撤离场地。确实要求承租人搬离的，承租人可能会要求“高额”补偿，否则将会长期占用场地。
2.在签订场地或房屋租赁合同时，未保留其当时状况的音像资料，一旦出现承租人擅自搭建或者更改房屋结构等改变原状的情形发生，将面临因未留存证据无法举证其违约而不能要求其腾退房屋的风险。
3.承租人未经有关部门的行政审批许可也未经出租人同意擅自搭建违章建筑，当出租人发现后未予以制止（存在过错）或长期未发现时，由此带来的安全事故隐患及行政处罚风险可能将由出租人承担。且在实践操作中，通过诉讼途径和司法渠道很难在短期内解决该隐患。
合同

防控建议
在签订加油站租赁合同时，应注意：1.租赁合同约定双方的权利义务及违约责任应明确具体；2.签订合同时加油站状况音像资料及时保存；3.租赁期间承租人擅自在承租土地上修建建筑物时，应当及时进行维权，积极阻止对方修建行为。如对方拒不返还占用资产、拒不停止不动产建设时，应及时采取包括协商、谈判，仲裁、诉讼等方式进行维权。

法律链接
《民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。