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二手房买卖常见法律问题纠纷

2022-01-28 08:18:29
因购买一手房价格较高，为了避免较大的经济压力，很多人会选择购买二手房。但在二手房交易过程中，常常会因为存在信息不对称或彼此缺乏信任等问题发生纠纷。那么该怎么解决这些纠纷呢？

一、隐瞒真实信息引起的纠纷的解决办法。
二手房买卖常常通过中介公司公司进行，卖家或中介公司公司为了促成交易，可能会隐瞒有关房屋的真实信息，如房屋质量问题、出租或共有等权利瑕疵、居住环境、房屋的历史状况等等。买家亦可能隐瞒无法办理贷款、非真实购买人、购房资格等问题，从而导致房屋所有权无法发生转移产生纠纷。
对此，购房者在购房前可以先向物业、邻居、开发商等知情主体了解情况，并且到现场看房，在合同中对房屋若出现质量问题的责任承担和房产现状等卖家容易隐瞒的信息进行明确约定。同时对于卖家做出的口头承诺应该以书面形式固定，若发现有质量问题等情况，应当及时固定证据，及时解除合同并要求对方承担违约责任。
二手房买卖
二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。
买家贷款未获批准的原因一般有两个：一是由于买家的个人资信等问题，银行不愿贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。通常，买卖合同中都会约定若买家无法获得银行贷款或者未能足额贷款，则买家应当用自有资金全额支付房款，否则可能构成违约。
为避免买家因贷款出现障碍而引起纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能轻易听信他人对贷款情况的估计，应当直接向银行咨询。此外，可在合同中明确约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家无法支付购房款的，任意一方均有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

三、因房屋价格上涨或者下跌，一方毁约引起的纠纷的解决办法
实践中，常常出现卖家在签订房屋买卖合同后办理房屋过户手续前，发现房屋价格上涨，于是反悔，以各种借口不办理过户手续，或者因房价下跌，购房人以种种理由要求解除合同退房。
对此，房屋买卖双方在签订合同前，要提前考虑房价上涨、下跌等因素，并且据此在合同中约定好相应的违约赔偿责任，在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔，在达到合同成就条件时应当及时通知对方履行自己的义务。在对方违约的情况下，特别是卖家违约不配合办理过户手续的，应当及时委托律师办理房屋的财产保全并向法院提起诉讼。

四、因中介公司费支付问题引起的纠纷的解决办法。
买家在由第一家中介公司带看房后签署了《看楼确认书》，但房屋的交易价格未协商一致，然后看到这套房子在其他中介公司也挂牌，而且就价格问题协商达成了一致，通过其他中介公司达成了交易。若此时第一家中介公司主张买家利用其房源达成了交易，要求买家支付佣金。实践中，鲜有法院、仲裁机构会支持。
但买卖双方在通过中介公司公司接触后，为了节省交易成本，避开中介公司，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介公司的利益，很有可能会被中介公司要求赔偿。
实践中，中介业务员可能会私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介公司签了《中介协议》后，又跑到另一间中介公司成交，这就是“飞单”。表面上看，卖家和买家付出的费用减少了，但实际上风险很大，可能面临着违约责任的承担和中介公司损失的赔偿。

五、因定金问题引起的纠纷的解决办法。
二手房买卖中，买卖双方在签订正式合同之前，为了确保正式合同的订立，买家一般都会被要求先支付定金。因定金引起的纠纷有以下三种：
一是买家支付付了定金后，一方违约，守约方按照定金罚则处理，即如果买家违约的话，卖家可以没收定金；如果卖家违约的话，买家可以要求卖家双倍返还定金。
二是买家支付了定金后，买卖双方对定金合同以外的其他内容不能通过协商达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，这时双方都可以要求解除定金合同，同时卖家应当返还定金(非双倍返还)。但这些定金合同中未约定并且在事后不能协商一致的内容不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。
三是买家支付了定金后，定金并没有到卖家手上，而是根据定金合同或中介协议的约定交给中介公司处进行保管。如果定金合同或者中介协议约定定金交由中介公司保管的，那么定金合同生效后，卖家不能以自己未收到定金为由，主张自己不受定金合同的约束。

六、因户口问题引起的纠纷的解决办法。
一般而言，买家如果是为了落户或者购买的是学位房，会对其所购买的房屋的户口问题进行了解，一般会在合同中约定卖家必须在交房前或交房后一段时间将户口迁出。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户或者孩子上学，如果未对户口迁出问题进行约定，那么很有可能使买家购买房屋的目的落空。
为了落户或者孩子上学的买家在户口问题上一定要予以充分重视，避免竹篮打水一场空，建议采取以下三个办法：
（1）在二手房买卖合同中约定卖家不迁户口的违约金，可以约定按照逾期迁出的时间来支付相应的违约金数额。卖家迟延迁出户口的时间越长，计算出来的违约金也就越高，但很有可能因为违约金较高，法院只支持其中一部分。
（2）将迁出户口作为买家支付尾款的前提条件，即在二手房买卖合同中约定若买家在支付尾款前，卖家应将户口迁出，否则买家有权不支付尾款，并且还可以追究卖家违约责任。为了更好地制约卖家，买家可以将尾款留得多点。
（3）约定如果卖家超过一定的期限不迁户口，买家可以解除买卖合同并追究卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。