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关于租赁合同注意事项

2022-01-29 08:43:41
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。它转移的是财产的使用权，其标的物是特定的非消耗物，是有偿、双务、诺诚合同，具有期限性和连续性。

《合同法》对租赁合同的内容、期限及形式的规定

《合同法》第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

签订租赁合同的注意事项

(一)签订合同前应尽的注意义务

1.查看出租方对租赁物是否有产权证明，或授权委托书。

2.审查租赁物是否已被抵押。

3.需要报批的是否已报批核准登记。

4.如果承租房屋，应尽职调查所租赁房屋是否已经竣工验收，是否属于违建，是否已被确定公示拆迁。

如果租赁物非出租方自有、或已被抵押、或未按规定报批，承租人在签订合同时，应当明确约定承租方如不能继续租赁而由此产生的实际损承担及如何补偿。如果属于未经竣工验收、或违建、或被确定拆迁的房屋，不应承租，否则房屋租赁合同被当然无效，存在损失自担的风险。

(二)明确约定支付租金的期限，按期支付租金

《合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，承租人应在明确约定支付租金的期限内按期足额支付租金，否则出租人可依法行使法定解除权。

(三)明确约定出租人履行维修义务

《合同法》第二百一十八条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。比如加油站承租的房屋出现漏雨、局部安全隐患等，承租人可在合理期限内向出租人提出维修的要求，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
租赁合同(四)谨慎约定单方解除权

根据《合同法》规定，当事人在下列情况下，可以单方行使法定的解除权：

1.承租人使用不当，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同；

2.承租人擅自转租的，出租人可以解除合同；

3.承租人无正当理由未支付或者逾期支付租金的，出租人可以解除合同；

4.不定期租赁的，当事人可以随时解除合同；

5.租赁物有质量瑕疵的，承租人可以随时解除合同；

6.租赁物因非承租人的原因而受损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

根据《合同法》对当事人单方解除合同的规定，当合同成立后或者履行中出现这些条件时，有解除权的当事人就可以依法行使解除权，单方解除合同。因此，须注意以下几项：

一是为避免出租方单方行使法定解除权，签订合同时可以约定因不可抗力、对支付期限约定不明、租赁物有瑕疵(权利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及时维修保养租赁物等，非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由，出租方不得单方解除合同，同时承租人也应按期支付租金。二是承租人在合同成立后要转租，必须先取得出租人的同意。三是对于不定期租赁，当事人任何一方都可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。四是对于租赁物一般质量瑕疵，若承租人在订立合同时不知情，承租人可以随时解除合同;若承租人知情，则不能单方解除合同。但是，在特殊情况下，若租赁物危及承租人的安全或者健康，无论承租人在订立合同时是否知情，仍可随时解除合同。

实践中，除上述法定情形外，当事人还可以在合同中约定解除合同的其他情形：

1.出租人没有按照合同约定的时间交付租赁物，承租人可以解除合同。如果出租人将延误情况和租赁物预期到达的时间通知承租人，承租人应当在接到通知后及时将是否解除合同的决定通知出租人。

2.出租人交付的租赁物不适合约定的用途，超过约定的交付期限仍未交付符合用途的租赁物的，承租人有权解除合同。

3.承租人擅自利用租赁物从事非法或者不合用途的活动，出租人可以解除合同。

4.承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

5.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

签订合同后，如果承租方接到出租方的解除租赁合同通知书，第一要看出租方解除合同的事由是否符合合同约定，第二要看出租方解除合同的事由虽不符合合同约定，但是否符合法律规定。如果承租方对出租方解除合同有异议，在协商未果、合同又未约定异议期的情况下，一定要在法律规定的三个月异议期内向法院提起异议之诉，否则法院不予受理。