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长租公寓暴雷,房东与租户应该怎么处理

2022-01-31 00:25:36
近期，全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻，出租人收不到房租、次承租人住不了房子，房东和租户均面临维权困境，似乎这种“高收低租”、“长收短付”的经营方式已经成为一些公寓管理公司的惯用手段，这此情况下，作为房东和租户如何维护自己的合法权益？

一、长租公寓的主要交易模式及相关法律关系分析。
剖析当下市场上运营的长租公寓的交易模式主要有两种：
（一）第一种为“高进低出”，就是公寓管理公司从房东手里以高出市场价的价格拿房，转手再通过各种优惠以低于市场价的价格租给租户。
该模式系房屋租赁关系，在此种交易模式下，房东作为出租人，公寓管理公司作为承租人，双方签订带有转租条款的房屋租赁合同后，公寓管理公司再作为二房东和作为次承租人的租客签订房屋租赁合同。
根据《合同法》第二百二十四：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定上述两个租赁合同均属合法有效。
此种情形下，作为二房东的公寓管理公司在收取了租客半年或者一年房租之后跑路的，房东可以根据其与公寓管理公司签订的房屋租赁合同未按约支付房租为由解除合同，然后根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定要求租户搬离并支付逾期腾房的占有使用费，另根据《合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人对公寓管理公司享有收取租金的权利，而公寓管理公司对次承租人享有收取租金权利，当出租人以公寓管理公司未支付租金为由，解除租赁合同，要求收回租赁房屋时，基于合同的相对性以及物权的优先性，次承租人不能以已支付租金为由，抗辩出租人收回租赁房屋的物权请求权。故在此种情形下，长租公寓跑路的风险将会由租客承担。
（二）第二种是通过金融机构给租户办理“租金贷”，通过合作的金融机构一次性贷款给租户半年或者一年的房租付给自己，而给房东却是以押一付一的方式支付房租。
该模式系委托代理关系，在此种交易模式下，房东作为委托人，长租公寓作为受托人，双方签订资产委托管理服务合同或者托管合同后，房东授权长租公寓代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等。
根据《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定长租公寓和租户签订的房屋租赁合同直接约束房东和租户，在此种情况下，租户一次性支付半年或者一年房租之后作为受托人的长租公寓跑路，租金损失的风险应当是由房东承担，即房东无权以其已与长租公寓解除委托合同为由要求租客搬离。

二、如何判断其属于委托代理还是租赁合同关系？
首先应当根据合同主要内容进行判断，从合同主要内容鉴别双方当事人的合同权利义务，如果房东与运营者签订的合同中房东的主要合同义务是支付报酬，交付符合约定的房屋，运营者的主要义务是按照约定将房屋出租给租户，则该合同应当属于委托合同；如果房东与运营者签订的合同，房东的主要义务是交付符合合同约定的房屋，运营者的主要义务是按约支付租金，则该合同应属于租赁合同。
例如在原告景晓燕与被告南京图腾置业发展有限公司第三人江苏百姓人家餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案（2016）苏0106民初5409号）中一审法院认为部分写到关于合同性质的问题，被告辩称本案应为委托经营合同纠纷，而不应当是房屋租赁合同纠纷。本院认为，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。合同约定的租赁回报金为固定数额，与被告经营状况无关，名为委托经营合同，实为租赁合同，本案应为房屋租赁合同纠纷，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。
总结目前的司法实践中，法院一般认为：如果实际履行中，房东租金收入固定，不受长租公司收取租客租金情况或房屋是否实际出租成功的影响的，一般建立的是租赁关系。
如果长租公司只是代为签订合同并提供资金转支服务，收取固定服务费用，租户支付房租则转付，不支付则不负责支付房东房租，则一般建立的是委托代理关系。
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三、如何确定管辖？
如果双方是房屋租赁关系的，根据我国专属管辖的规定，此类纠纷应由房屋所在地的法院立案专属管辖。
如果双方是委托代理关系的，按照我国民事诉讼法的规定，一般由被告住所地或者合同履行地的法院进行立案管辖。

在签订租赁合同时，要特别注意其中的租金支付期限和方式条款，尽可能在合同中约定按月或按季度支付租金，避免一次性支付较长时间较大额度房租；注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”“分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为要谨慎问清用途，避免“被租金贷”，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。

四、风险防范提示
作为房东应多方了解周边或同地段住房的市场租金价格，在将住房委托给租赁中介机构时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕，切勿被过高租金所引诱，以免未来既收不到房租又收不回房屋。且要谨慎选择租赁中介机构，尽量选择一些规范且市场信誉度较高的住房租赁中介机构。且在签订合同前，充分了解其营业执照、相关资质及投诉纠纷情况，多渠道了解其市场口碑、客户反馈评价，判断企业经营状况，对无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的企业要谨慎选择，避免遭遇“黑中介”“不良中介”。
作为租户在租赁住房时，应仔细查看所承租房屋不动产权证信息、与业主签订的租赁合同或委托协议，避免租赁无合法权属证明的住房，因为此类住房可能存在安全隐患，也无法办理房屋租赁登记备案，会对后续办理居住证、随迁子女入学、提取公积金等公共服务造成影响。对于房屋中介机构委托的出租房源，租户要主动要求查看房屋业主与该公司签订的委托协议书或租赁合同，了解房东委托房源的期限、房租支付方式等信息。