如果不幸遇到房地产公司暴雷，普通债权人能做些什么？看看律师怎么说

在恒大暴雷后，基于维稳考虑，大量房地产公司的资产现金都被政府严格管控着，以优先保障房屋交付方面的债务履行。再加上整体经济的下行，整个房地产环境大不如以前，大量的非优先、无担保债权被延期、被拒付。

作为普通债权人，即持有的是非优先、无担保的债权人，在目前环境下，即便是委托律师，能做的其实非常有限，是否能取得效果也尚不可知。但不管怎样，有一点很重要，普通债权人要能够及时止损。及时止损包括三个层面的含义：及时协商、及时固定证据、及时采取法律手段。

及时协商

发现房地产债权人有存在无法履行付款义务的风险时，要及时与其协商，采取分期付款、以物抵债、解除合同等方案，避免自身损失进一步扩大。否则拖得越久，对方的偿债能力越弱，资产越不值钱，风险越不可控。

及时固定证据

在对方出现偿债风险后，要及时整理现有证据，证据范围包括但不限于合同、交付、验收、催款等各个方面。如果说整理的现有证据不足以形成完整证据链，证明合同基础关系、对方欠付事实的，应尝试在与对方协商过程中固定新的证据，如签署的分期付款协议、以物抵债协议、新的通话录音记录等。

笔者在代理的几起房地产服务合同纠纷过程中遇到过几个共性问题：

1、房地产公司在签署合同时一般是处于优势的甲方地位，合同模板和具体条款被严格把控着，能够磋商的余地不大。其为了控制自身风险，往往会要求与其项目子公司签署具体合同，自身仅签署一个框架性的协议甚至完全不签任何协议。从而在合同文本上规避了自身的义务。

如日后真诉诸法律，势必在权利义务主体上存在争议，由于项目子公司的偿债能力弱，如由项目子公司承担付款义务，对普通债权人的债权实现会产生重大风险。因此，针对这一点，普通债权人应注意补强证据，证明实际的权利义务由房地产母公司享有承担，或在合同文本中进行增改完善。

2、合同中缺失房地产公司的对接人信息。微信聊天记录是常见的也是非常重要的一类证据，其中涉及交付、开票、催款等具体内容。但微信聊天记录中的对方身份信息需要优先进行证明，即证明对方有房地产公司的授权，其言行代表着房地产公司。

笔者代理的案件中就有房地产公司否认聊天记录中代表他们一方的对接人身份，认为公司无该员工，这导致我方的举证责任大大加重。因此，如果能在签署时合同时写明对方联系人的联系信息，这一环节的举证责任就会轻松很多。常见的联系人信息包括：姓名、身份证号、邮箱、地址、微信等。

 

及时采取法律手段

根据房地产公司及债权债务的实际情况，可采取委托律师寄送律师函、向政府有关部门投诉举报（违约拖欠中小企业款项登记(投诉)平台）、提起诉讼或仲裁等合法手段。

如果证据充分、事实清楚，一般在提起诉讼或仲裁前都可能解决，除非是房地产公司确实没有偿债能力了，否则，不要轻易采取诉讼或仲裁手段，毕竟诉讼或仲裁的成本高、时间长、风险也不确定，只能是作为最后的选项。