《民法典》中一种特殊的所有权类型，叫建筑物区分所有权，这个表述听起来比较陌生，但它其实是一个与城市居民息息相关的权利。

案情：

张三是某小区的业主，也是业主委员会的成员。小区建好后由开发商自己设立的物业公司管理，后来物业公司与某广告公司签订协议，约定将居民楼电梯内的广告牌出租，年使用费80万元，费用都归入物业公司收入。张三知道后，主张广告费应该归全体业主，但物业公司不同意，理由是：这些电梯是楼盘开发时就建好的，所有权属于开发商。争议也因此而产生。

这笔广告费应当归业主所有，还是归物业公司所有呢?

有人认为，虽然所有权里包含了占有、使用、收益、处分四个权能，但业主们买房的时候，只是买到了房屋的所有权，对小区内的广告牌不享有权利。而物业公司是开发商名下的公司，他们利用广告牌获取收益，也是在经营自己的资产，因此，广告费应该归物业公司。

但是，根据《民法典》中的规定，这笔收入应该归全体业主共有，因为业主买房不仅买到了对自己房子的权利，还买到了对小区的其他权利。这些权利就是我今天要谈的建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

举个例子来解释一下，某人在开发商那里买了一套房子，这套房子是小区里一栋楼中的其中一户。买了这套房子，其实是同时买到了三个权利：第一，买到了对自己那套房子的专有权；第二，买到了对房子之外的其他共有部分，如小区花园、楼道、电梯等的共有权；第三，买到了对整个小区的管理权。这三个权利，就构成了一个复合型的不动产所有权，也就是建筑物区分所有权。

【专有权】

在建筑物区分所有权里，最核心的，当然还是业主对房屋的专有权。专有权也就是所有权，和其他不动产所有权几乎没有区别，权利人可以完全支配，也同样包含了占有、使用、收益以及处分的权能。

在一栋建筑物里，业主们是上下相邻或者左右相邻的，每个业主都对自己的房子享有专有权。那么，确定业主能行使专有权的范围即专有部分，就很重要了。我查了一下现在的主流观点，采用的是“壁心和最后粉刷表层”说。意思是，业主行使权利的边界最多可以深入到墙壁、天花板、地板的中心，但实际能使用的，其实是房子的最后粉刷表层。

除了要在特定范围内行使权利，专有权人还有一个很重要的义务，就是准许进入的义务。也就是要为相邻方提供便利。比如，业主上下相邻，很多管线在对方的区域内，如果楼上的管线要在楼下邻居的棚顶进行维修，楼下的邻居应当准许。

【共有权】

这里说的共有权，是指全体业主对小区中的共用部分，形成了一种不可分割的共有关系。这里的关键是“不可分割”，因为小区里的共用部分，具有不可分割性，不实行共有就没有办法解决所有权的问题。理解这个权利，要注意两个关键：

 一是认定共用部分的范围。

这个范围非常大，无论是建筑物的基本构造，还是其附属部分，都由全体业主共有。比如，楼梯、走廊、自来水和暖气管道等建筑物附属物；又如，建筑物的屋顶、外墙以及地下室等基本构造；再如，住宅小区的绿地、道路、公共活动场所，以及水电、照明、消防等公用配套设施，都由全体业主共有。

 二是业主们对共用部分享有权利，同时也要负担义务。

有权利当然就有义务，最基本的是不得破坏、侵占小区的共用设施，以及业主们要共同负担对共用部分的维修、改良等费用。
管理
【管理权】

这里说的管理，不是指业主管理自己专有的房屋，而是对小区整体的管理。

如前面所说，业主对小区的共用部分，可以共享收益，也有权共同处分。那么，收益该如何分配、何时分配，以及对共用部分要如何处分，这些都需要全体业主共同决策。每一位业主虽都享有管理权，但通常不能直接行使。根据《民法典》第二百七十七条的规定，业主行使管理权的方式，是设立业主大会。

业主大会由全体业主组成，是管理小区的决策机构，但它和公司等组织不一样，不具有法人资格，只有一定的民事行为能力和诉讼行为能力。业主大会成立后，还会选举设立业主委员会，相当于是业主大会的执行机构，负责小区的日常管理。业主的管理权包括：一、表决权。这是指业主有权参加业主大会，参与制定小区管理规约，以及讨论、表决业主的共同事务；二、选举权和被选举权。任何业主都有权通过选举，推选适当的业主或者自己担任具体工作；三、监督权。业主对业主大会委派的小区管理人或者物业管理机构，有权进行监督，对不尽职的管理人有权提出批评、改进意见，甚至是建议业主大会决议更换管理人。最后一项义务，是要遵守业主大会的决议。比如，业主要承认业主大会通过的小区管理规约，以及要服从业主大会多数成员作出的其他决议。

【案情回顾】

首先要明确，小区业主买房，不仅是买到对自己房子的专有权，还买到了对小区共用部分的共有权，对共用部分，全体业主有权共同使用；取得收益后，也要共同分享。虽然电梯广告是开发商建的，但它既然是占用了小区的共用部分，那也应当认定为小区的公用配套设施。现物业公司出租广告牌获利了80万元，这就属于利用小区的共用部分取得收益，这笔收益应该由全体业主共有，不能作为物业公司的收入。当然，物业公司在和业主协商后，可以扣除必要的管理费用。

所以，如果物业公司坚持不返还收入，那张三可以在取得业主大会的同意后，以业主委员会的名义向法院起诉，要求判决物业公司返还广告费，法院也应当支持。

《民法典》相关条文

第二百七十一条【建筑物区分所有权】

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条 【业主对专有部分的专有权】

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条 【业主对共有部分的共有权及义务】

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条 【建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产】

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。