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司法拍卖的土地竞拍过程中

2022-01-26 21:55:29
《竞买公告》、《竞买须知》等），确认除了房产竞拍价款之外需要由买方承担的税费的具体内容，尤其是是否包含土地增值税，如果约定不明确，应积极与法院沟通确认，以便全面考虑参与竞拍的成本。

司法拍卖的优势有哪些？
1、司法拍卖阻断债权纠纷：法院在进行司法拍卖之前完成了在目标土地上的债权债务申报程序，并且对债权债务进行了梳理，竞拍者无需担心该土地上存在潜在的法律风险。
2、司法拍卖价格低廉。为及时处分财产、清偿债务，司法拍卖的土地起拍价格为市场评估价格的七八成。如果第一次无人成交而流拍，第二次挂牌拍卖还会在第一次价格的基础上打七到八折。
3、竞买人的权利有保障：司法拍卖得到的土地，法院都会给产权机关发出协助办理过户登记的执行函，执行函，减少更多的风险。
但是参与司法拍卖也有一些不得不注意的地方，提前做好功课，避免产生不必要的纠纷。

司法拍卖可能存在哪些坑？
1、税费缴纳问题。法拍的资产需要买家缴纳各项税费包括增值税、土地增值税、契税等。土增税，按照土地取得原始票据成本，根据最终的成交价格，一次性计算土地增值税。
为免产生不必要的争议，在参与司法竞拍过程中，务必仔细阅读拍卖文件（比如《拍卖公告》、
相关法条：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
即将生效的《民法典》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
2、民间借贷抵押等。司法拍卖由法院通过债权债务申报程序，在法律关系上将一些风险进行了阻断，但是实践当中仍然存在未申报的债务，诉讼时效过期的债务，民间借贷、抵押等。有可能会造成后期土地的取得及地上建筑物的施工遭遇阻断。
司法拍卖
相关法条：
《中华人民共和国企业破产法》第五十六条在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。
3、土地本身的瑕疵。法院作为司法机关只能在民事法律纠纷方面进行了法律上的阻断。但对土地本身存在的瑕疵，如规划的合规性、闲置风险、政策风险等方面没有瑕疵担保责任。
竞拍者需要自己承担和规避这部分风险。如提前去相关部门了解该土地的相关情况，向法院了解该土地的详细信息等。
相关法条：
《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度
《闲置土地处置办法》第二条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
《闲置土地处置办法》第十二条因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：
（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；
（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；
（三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；
（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；
（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；
（六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。