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  • 房屋买卖合同的约定未达成一致,定金是否返还

    发布时间： 2022-01-21 19:54:12 发布者： 律航网 72次
  • 2020年9月26日，江某宏与开发商欣达公司签订《商品房认购书》，约定：

    1．江某宏认购欣达公司开发的山水城3-3-3号房屋一套，建筑面积为168平方米，房屋总价为200万元；2．本认购书签订当日江某宏交付立约定金5万元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分；3．付款方式为：首付款60万元，按揭金额140万元；4．江某宏应当在本认购书签订后七日内携带本协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件等相应证件到欣达公司签约中心与欣达公司签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同），若江某宏逾期未与欣达公司签订买卖合同，本协议自动解除并终止，欣达公司有权将上述房屋另行出售，江某宏已付欣达公司的立约定金不予返还；5．欣达公司已向江某宏明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，欣达公司对相关条款做了充分合理的说明，江某宏确认对以上文书的条款清楚而且无异议；协议还对其他事项作了约定。同时，江某宏于签订《认购书》当日向欣达公司支付定金5万元。
    2020年9月30日，江某宏依约前往欣达公司售楼部拟签订正式买卖合同，后因对《补充协议及附件》、《房屋改造协议》范本中的房屋设计调整、抵押权以及违约责任约定等提出异议，要求欣达公司进行修改，但欣达公司销售人员以合同已经过备案不能修改予以拒绝，导致最终双方未能签订《商品房买卖合同》。
    2020年10月20日，欣达公司通过EMS向江某宏邮寄《解除<商品房认购书>通知》，载明：现因您逾期未与我司签订《商品房买卖合同》，且逾期未付清《商品房认购书》中约定的房款，依据《商品房认购书》第五条之约定，特通知，即日起我司解除与您签订的上述《商品房认购书》，您所认购的房产不再予以保留，将另售他人；同时，您已支付的定金不予退还。江某宏认为，己方不存在任何违约行为，遂向法院提起诉讼，要求欣达公司返还5万元购房定金。

    争议焦点

    江某红是否有权要求欣达公司返还5万元购房定金？
    认购书

    律师分析

    首先，按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改。
    其次，双方签订的《商品房认购书》系欣达公司提供的格式条款合同，而依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”之规定，《商品房认购书》中虽已明确载明：欣达公司已向江某宏明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，欣达公司对相关条款做了充分合理的说明，江某宏确认对以上文书的条款清楚而且无异议”，但该条款并未采用足够合理方式提请买受人注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对江某宏产生法律约束力。
    最后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方在签订本约的过程中未能就认购合同未明确约定的内容磋商达成一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由。
    故，江某宏要求欣达公司退还5万元购房定金的请求，应获得法院的支持。

    法院判决

    欣达公司退还江某宏5万元购房定金。

     

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