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  • 跳单购买二手房的法律风险

    发布时间： 2022-02-02 11:49:53 发布者： 律航网 73次
  • 通过中介买房是购买二手房的常见形式，若购房者与中介之间形成了居间合同关系，购买者通为节省中介费跳过中介直接与卖房者签订购房协议的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。

    2020年6月28日，原告(受托人)与被告(委托人)签订了看房确认书，该协议书主要内容如下：信息服务费收取标准如下：全款收取房屋成交价2%，贷款收取房屋成交价2.5%，不足人民币大写贰仟元则按照人民币大写贰仟元收取；甲方自愿承诺其本人或配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与乙方所介绍的该房产出售或出租方私下成交，也不会私下再委托其他中介公司对该房产买卖或承租。如有上述行为，本人仍需支付该房产推荐价的中介费；若有违反上述约定由此而产生的损失，将由违约方负责赔偿。(违约金相当于乙方推荐的上述房产推荐价的5%，或者相当于乙方推荐的上述房产月租金的70%)；如有异议协商不成，共同到被委托方人所在地人民法院诉讼；看房时间为13点30分，看房地址为恒治新东方小区12号楼5单元501室，建筑面积87.87㎡；原被告及出售方均在该看房确认书中签字或盖章确认。

    原告于当日向被告推荐并陪同被告实地踏勘了坐落于鞍山市铁东区的房屋。嗣后，被告儿子私下与原房屋权利人交易，案涉房屋已过户至被告儿子名下，房屋实际成交价600000元。
    另查，2020年3月25日，原告(被委托方)与房屋权利人(委托方)签订案涉房屋委托出售房源登记表，载明房屋权利人将房屋委托原告出售且通过原告完成交易。原告并非该房屋的独家代理。
    原告鞍山利美房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告承担违约金32250元；2、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费；3、请求法院依法判令被告承担本案的交通费100元；4、以上诉讼请求总额为32350元。
    法院审理后认为，本案争议焦点为：一、原被告双方是否形成中介合同法律关系。二、原被告双方签订的看房确认书是否属于格式合同及其效力。三、被告是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少。

    一、原被告双方是否形成中介合同法律关系的问题。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告的工作人员带领被告实地考察鞍山恒治新东方12号楼5单元1号，即提供了房源信息，原、被告双方对于《看房确认书》均签字或盖章确认，该《看房确认书》可以视为一份中介合同。因此，原被告之间已形成中介合同法律关系。
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    二、原被告双方签订的看房确认书是否属于格式合同及其效力的问题。房地产中介公司为了维护其权益，通常在中介合同中约定：委托人承诺其本人或者配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与受托人所介绍的该房产出售方私下成交，如有上述行为，仍需支付该房产推荐价的中介费。从形式上看，此类规定是房产中介机构为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。只要此类条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就不属于格式条款无效的情形，对合同当事人而言就具有法律约束力。就本案来看，《看房确认书》约定“甲方自愿承诺其本人或配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与乙方所介绍的该房产出售或出租方私下成交，也不会私下再委托其他中介公司对该房产买卖或承租。如有上述行为，本人仍需支付该房产推荐价的中介费”，该条款旨在保护中介公司作为中介人依法应享有的权益，防止当事人利用已经获得的服务进行私下交易的背信行为。其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于格式条款无效的情形。进一步而言，在中介合同的履行过程中，原告也的确提供了准确的房源信息，并带领被告实地考察房屋，因而对被告及其亲属之后的交易行为做出一定范围的限制，也符合民事法律的公平原则，虽最终成交房屋的当事方为被告的儿子和原房屋权利人，但该格式条款对被告仍具有法律约束力。

    三、被告是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少的问题。中介人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付相应的报酬。本案中，被告根据原告提供的房源信息后，其儿子私下与原房屋权利人签订房屋转让协议，并完成房屋的过户登记，违反了中介合同中关于“甲方自愿承诺其本人或配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与乙方所介绍的该房产出售或出租方私下成交”的约定，系绕开中介人直接与原房屋权利人订立合同的行为，属于违约行为，应向原告支付相应的中介费用。
    被告认为签订《看房确认书》时，原告未提示被告注意相应的条款等理由不能免除被告支付报酬的义务。现被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告并非独家委托的受托人，原告的实际损失也不可能高于中介报酬，考虑到原告仅提供信息，并未实际参与被告签订购房协议、更名过户、交房等情形，违约金应适当予以调整，违约金的数额以房屋实际成交价600000元的2%即12000元为宜，对原告的过高主张不予支持。

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