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  • 天价租金是否符合法律,该如何判定

    发布时间： 2022-07-28 21:29:36 发布者： 律航网 52次
  • 2010年石油公司A与两位自然人李某、张某共同建立加油站，该加油站土地、房产均归李某、张某所有，同年2月15日，双方签订了《加油站场地租赁协议》，李某、张某将所投入的土地、房屋、设备等租给A公司单独经营，双方约定租赁时间从2010年2月15日起到2030年2月15日止，期限20年。

    在此期间，双方均不得中途提出变更或解除协议。合同还约定前10年租金为20万/年，后10年租金依据市场行情另行商定。

    前10年到期后，租赁业主李某、张某多次通知石油公司A根据现有加油站租赁市场行情，提出2020年4月1日至2021年4月1日期间的租金按200万元/年（2000元/吨）计算交纳，以后年租金根据再市场行情变化再另行确定。而该石油公司A根据加油站面积、销量以及周边市场行情提出25-35万/年与租赁业主所提出200万元/年租金差异太大，双方无法达成一致，遂诉至法院。

    法律评析
    此案的争议焦点主要集中于双方签订的《该加油站场地租赁协议》中所规定年租金的确定以及合同是否继续履行的问题，而其中“天价租金”的出现，离不开加油站土地租赁市场的大背景，在现如今很多私营站点中，只要利润足够丰厚，就会有不少企业或者个体户愿意试水，但或许真的是“贫穷限制了想象力”，本案中加油站场地为县郊的农村土地，面积仅为500平方米，而租赁业主所提出的年租金竟高达200万，风险和回报都比其他同类型的加油站租赁高了许多。

    一、从租赁土地的性质方面分析
    不同于城市土地的是，乡镇加油站的租赁土地大多均为集体土地，集体土地就是指农村集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。而根据我国《物权法》、《土地法》等，土地所有权分两种:一种是国家所有，一种是农村集体经济组织所有。1999年修订的《宪法》第10条和1986年的《土地管理法》第6条都明确规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国有的以外，皆属集体所有。涉案加油站的集体土地为李某、张某从村民小组购入所有，并拥有国土证，享有所有权。同时，农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。故该案中的集体土地是可以被租赁的，李某、张某使用自有集体土地办理相关手续进行租赁是合法行为。
    但是现农村集体土地租赁的普遍情况是很容易引发纠纷的，最主要就是双方签订的程序不合法，规定的合同不规范。有的租赁土地双方没有签订书面合同,只有口头协议,或者合同内容约定不明确，导致双方对租赁合同的内容认识不一致,从而引发后续问题。
    租金
    二、从出租方所提出的租金方面分析
    在本案中，李某、张某在前10年租赁期限到期时，多次告知石油公司A涉案加油站的租赁市场行情标准，并以与其他有意向租赁涉案加油站的私营石油公司B、C所签订加油站租赁意向协议书为依据（其他两家有意向的私营石油公司B、C均提出160-180万/年左右的价格），同时双方自愿同意在其他准承租客户在同等条件下采取公开竞价的方式最终确定承租人。李某、张某认为石油公司A的按25-35万/年支付租金完全不符合市场行情标准，也违反双方所签合同之约定。
    在《合同法》中关于租金金额的范畴在法律允许的条件下是没有做过多约束的，故出租人李某、张某所提出的根据与其他两家有意向租赁涉案加油站的私营石油公司B、C提出的租赁价格所推定的市场行情存在一定的合理性，且在没有其他约定的情况下出租人对于承租人石油公司A提出的不定租金，或承租人接受不了租赁价格从而和平解约的这种行为在我国现行的法律条件下也是合法的。但是，面对周边加油站租赁的整体市场行情是否存在合理性还需要再次判定。
    同时，本案中租赁业主关于自身土地的项目定位并非征只针对中石化、中石油等国有大型企业，而是将目标放在了整体石油体系中，所以围绕高昂的租赁价格为中心开展也不是故无道理。

    三、从双方所提的市场行情方面分析
    该案中所涉及的租赁合同存在一定的不确定性和不合理性，相比短期租赁和一次性销售，将土地长期租赁，短时间内收取费用的方式存在众多弊端，例如回款慢，不确定性比较大等。而石油公司A与两位自然人李某、张某10年前所签订的《加油站场地租赁协议》中对于市场行情所规定的租赁价格没有过多的解释，对于双方提前解约的违约责任也约定不明，若只从合理性来谈，双方所提出的租赁价格都存在一定的问题。

    分析一：若石油公司A所提的市场行情不合理
    石油公司A所提出的价格远远低于私营石油公司B、C的意向价格，虽然石油公司A拥有优先承租权且在合同期内，但是所提出的租赁价格不合理，且合同中的租赁集体土地的租赁时限较长，市场行情等重要细节等内容也约定不明确，故合同继续履行，那作为当事人李某、张某所损失的利益石油公司A并不能为其补足，以《民法典》以民事权利的保障为核心，法院存在极大可能性判定合同无效，或双方提前解约，由李某、张某支付违约金给石油公司A，只是违约金的多少还不确定。

    分析二：若李某、张某所提的市场行情不合理
    李某、张某所提出的租赁价格200万元/年租金是远高于前10年租金20万/年的，属于突如而来的“天价租金”，若不考虑私营石油公司B、C的意向价格，排除其他房地产开发或政府征收的情况，该案中的市场行情应该是以加油站实际的加油量及该地段的土地租赁综合评估来判定。同时涉案的土地不单只是土地租赁的居住权的使用，而是经营危化品的特种作业区域，故石油公司A是以投入了一定人力、物力、财力的情况下优先承租，也是具有涉案站点的各类经营执照和证件，李某、张某违背市场行情，恶意抬高租金，不仅可能导致国有资产浪费和流失，违反了诚信和法律所规定的避免资源浪费的原则。

    风险防控
    我公司的销售公司县区加油站的站点存在不少的集体土地租赁的情况，且现今面临续租困难、租金协商不一致、合同程序不规范等问题，很容易引发周边租赁市场效仿的一系列后续纠纷，故本提示针对于我公司集体土地租赁加油站案件类型的分析、诉讼切入点及其预防措施，作为稳定维护我司在当地经营网点布局的法律风险建议。
    （一）我司在申请租赁集体土地时若不符合规定使用权主体资格时，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
    （二）配合当地县、乡政府合力加强土地承包管理规范化建设,是解决当前农村土地承包矛盾纠纷的有效途径。若确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照程序办理租用手续。
    (三)与自然人签订租赁合同时，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付、提前解约的违约责任等事项做出明确约定。
    并在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。
    (四)双方就市场行情协商不一致诉至法院的情况下，可以选择向法院申请由第三方评估机构遵照国家法律法规、政策及技术标准在现有资料上对租赁的土地市场行情进行评估，从而作为重新确定市场行情标准的依据。

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