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  • 房屋租赁合同中出现的法律问题

    发布时间： 2022-09-09 08:49:32 发布者： 律航网 60次
  • 房子租借合同是指房子出租人将房子提供给承租人运用，承租人定期给付约好租金，并于合同终止时将房子无缺地偿还出租人的协议。

    1房子租借合同

         房子租借合同遵守一般的合同格局，合同内容应包括房子租借两边当事人的个人信息，所租借房子的状况以及租借两边的权利责任等。即首要包括房子地址、居室间数、运用面积、房子家具电器、层次布局、装修设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租借两边的权利责任、租约等。我国《合同法》第二百一十二条规则，租借合同是出租人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付出租金的合同。然而租借合同在签署和实行的过程中，租借房子实践面积与合同约好面积不符的状况层出不穷。承租人往往以房子实践面积小于合同约好面积为由，建议拒付或削减租金。本文首要从法令根据及裁判实践两个角度，对房子租借合同过程中呈现的法令问题进行研究。

    2.承租人建议租金调整的法令根据

          《合同法》榜首百一十一条规则：“质量不契合约好的，应当依照当事人的约好承当违约责任。对违约责任没有约好或许约好不明确，依照合同法第六十一条的规则仍不能确认的，受损害方根据标的的性质以及丢失的巨细，可以合理挑选要求对方承当修补、更换、重作、退货、削减价款或许报酬等违约责任。”从此条看，出租人可能承当的责任包括削减或退换房子租金、相应物业费、燃气费、取暖费及其他以面积核算的费用。

         在司法实践中，对于承租人以租借房子面积不契合约好为由，建议拒付、减付租金的景象，《北京市高级人民法院关于审理房子租借合同纠纷案件若干疑难问题的回答》第8条作了较为详细的回答。

    （1）租借房子是当事人两边认可的特定房子，合同约好的租金标准为固定数额，出租人依约交给该特定房子，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约好面积与实践面积不符为由建议拒付、减付租金的，不予支撑，但租借合同存在《合同法》第五十四条规则的可吊销景象的除外。

    （2）租借房子需求根据合同约好的面积来确认详细范围，租金数额与租借面积直接相关，承租人以合同约好面积与实践面积不符为由，根据《合同法》榜首百一十一条规则要求出租人承当减付相应租金等违约责任的，可予支撑。

    3.租借物瑕疵担保责任

           出租人承当交给租借物的责任和对租借物的瑕疵担保责任：

    1、出租人应该依照约好的交给方法、时刻和地点向承租人交给租借物。假如租借物分主物和从物时，在交给主物的一起应将从物一并交给承租人，且交给的租借物有必要契合约好的用处。

    2、瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。即出租人应确保租借物具备应有的运用价值，而且有权交给该房子。但是承租人缔结合一起，知道租借物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行修理，削减租金或免除合同。但在特别状况下，即便承租人知道租借物有瑕疵，出租人也要负有瑕疵担保责任。即合同法第二百三十三条的规则，租借物危及承租人的安全或许健康的，即便承租人缔结合一起明知该租借物质量不合格，承租人仍然可以随时免除合同。

    3、出租人对租借物的瑕疵担保责任在合同实行的两个阶段都有要求：一是在租借物交给时确保交给的租借物契合约好的用处，具有质量完好的运用价值，使承租人可以正常运用。二是在租借期间内坚持租借物契合约好的用处。在租借期间假如租借物自身呈现问题，承租人恳求出租人进行修理时，出租人应对其进行及时地修理，以确保承租人的正常运用。出租人如不能及时予以修理，承租人可以自行修理，修理的费用应由出租人担负。因修理租借物影响承租人运用时，承租人有权恳求削减租金或延长租期。

         《中华人民共和国民法典》合同编第708条规则：“出租人应当依照约好将租借物交给承租人，并在租借期间坚持租借物契合约好的用处。”因而，出租人除按时交给契合合同约好条件的租借房子之外，还需确保该房子可以适合于合同约好的运用、收益的意图。如不能适合于合同约好的运用、收益意图，则承租人的合同意图无法实现，实与未交给无异。如约好以经营为意图而租借房子的，出租人不该交给仅适于居住而不适于经营的房子。

         若出租人交给的房子不契合两边合同约好条件，出租人与承租人又不能洽谈处理的，则可视出租人交给房子的状况来确认处理方案。如出租人交给的房子存在一定缺点，且该缺点致使承租人无法正常运用房子，则承租人可以要求出租人限期修复或削减租金，也可以要求免除房子租借合同，并要求出租人承当违约责任。

     4.关于合同效力的考虑
          房子买卖联系中，标的房子面积差错可能导致合同效力改变。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解释》中第十四条规则对于实践租借面积与合同约好面积不符时，(一)面积差错比绝对值在3%(含3%)以内，购房者应当依照合同约好的价格据实结算付出房款，购房者不得以此为由免除合同;(二)面积差错比绝对值超越3%，则购房者有权免除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。

         类比房子买卖联系，在房子租借联系中，仅以实践面积与合同约好面积存在差错为由，是否可以要求免除、吊销合同？现在法令暂未对此种景象作出特别规则。笔者以为，根据《合同法》第九十四条及第五十四条关于合同法定免除权及当事人吊销权及合同变更的规则，在承租人尽到审慎审查责任的状况下，面积差错往往在较小区间，一般不会导致合同意图不能实现，因而不构成根本违约，承租人无权建议免除合同。而承租人能否建议合同吊销或变更，关键在于判断承租房子面积不契合约好是否构成“严重误解”。所谓严重误解，是指误解者作出意思表示时，对触及合同法令效果的重要事项存在着认识上的显著缺点，其后果是使误解者的利益受到较大的丢失。
    租赁
         (2017)湘03民终1450号程平、湖南莲城友华家居用品有限公司房子租借合同纠纷，一审法院以为，因两边签约时并未实践对房子进行测量，承租人承租房子实践面积高达3999.19平方米，远超合同约好的3088平方米，已超越约好面积的29%，出租人是根据严重误解才与承租人约好所租借房产面积为3088㎡，该约好显失公平，出租人公司有权建议变更或吊销。二审法院以为，该面积差错的产生系被上诉人在与上诉人缔结租借合一起，对租借场所的面积发生错误认识，使约好的面积与自己的意思相悖，并造成了被上诉人较大的丢失，故被上诉人该行为构成严重误解，其依法有权诉请变更该合同条款。

         (2018)粤03民终2527号深圳市弘皓物业办理有限公司与北京嘉瑜伟德酒店办理集团有限公司房子租借合同纠纷，两边约好承租人承租5076平方米房子用于开办餐厅，每平方米每月人民币140元，月租金总额为710640元。后因实践面积比合同约好面积少1200平方米，承租人建议严重误解，要求吊销合同。一审深圳市罗湖区人民法院以为，因本案租借房子没有办理独立的房产证，承租人建议其在签约时对实践建筑面积不知情，契合日常日子道理，存在严重误解，两边租借合同可吊销。二审深圳市中级人民法院以为，本案房子租借合同附页中明确约好，“租借房子按套出租，合同记载与表述的租借房子面积与实践面积不一致时，不影响约好租金的实行与付出，不管面积如何，租借房子总租金不变。并特别约好该附页为房子租借合同的弥补，该附页与合同不一致的，以本附页为准。”从合同附页的约好来看，约好面积与实践面积是否相符并不影响合同的正常实行。判定吊销原一审判定，驳回承租人诉讼恳求。

         综上所述，在合同并未明确按套核算房子租金或列明整套房子租金总价的状况下，租借房子实践面积与约好面积存在较大差错的，存在适用严重误解或显失公平的可能，或将导致合同变更或吊销。

     

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