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  • 关于深房理违法炒房-法律讲解

    发布时间： 2023-02-22 18:26:51 发布者： 律航网 82次
  • 自封房产专家的一个微博“大V”——“深房理”惊动了当地住建局等七个部门。近日，七部门宣布对“深房理”涉嫌违法炒房举报展开调查。

    作为活跃在互联网上的微博红人“深房理”拥有140多万粉丝，成为他的会员需要年费3980元，而要成为VIP享受手把手的购房指导，则需要9800元。不菲的价格依然引得一众“拥趸”趋之若鹜。

    据报道，“深房理”账号涉嫌违法为炒房提供“一条龙”服务：没有购房资格，可以帮你假结婚、代持拿到资格；钱不够，可以帮你找小贷公司垫资，再操作经营贷，加杠杆，推荐各种贷款“以贷养贷”；想一起赚钱，通过代持、合资买房，把房产所有权按股权比例分割给多个出资人……想尽各种办法“炒住”，与当前“房住不炒”总基调背道而驰，最终炒房梦碎。那么，这些炒房族们的一系列行为存在什么风险呢？

    风险一：违规使用经营贷来炒房

    随着去年疫情爆发，我们为了刺激经济，挽救大量濒临资金链断裂的中小微企业，先是在去年一季度降准大放水，由于经营贷利率低至3.65%，并且还能做到长达20年的还款周期，这确实给去年大量中小微企业带来了“救命钱”。然而，由于经营贷可以用企业相关管理人员的房产作为抵押，这就使得很多人开始违规使用经营贷来炒房。他们提供所谓“一条龙”服务，来帮助其付费摇篮会员手把手教导如何违规使用经营贷买房，甚至炒房。此前，银保监会、住建部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，明确指出“一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回款，压降授信额度。”

    近一段时间，各地开始严查经营贷违规流入房市，并要求银行自查。违规套取经营贷，是当前炒房客撬动高总价房产的核心手段。一旦还款遇到问题，炒房客很可能遭遇资金链断裂。房屋可能被查封、冻结，酿成“房财两空”的后果。

    风险二：加杠杆，推荐各种贷款“以贷养贷”

    关于违规使用经营贷买房的套路基本是这样的：1、购房者找“过桥资金”垫资，先全款购买房产；2、注册公司，以房产作为抵押，申请经营用途贷款；3、经营用途贷款放款后，将垫资部分归还“过桥资金”。在这个链条上，部分房产中介、贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款，与银行从业者串通合谋，是背后的推动力量之一。很多这种中介，甚至可以包办帮购房者“注册公司”“伪造公司流水”等一条龙服务，甚至还能提供这种“高息过桥资金”的联系等等。这实际上就是帮助购房者“高杠杆”买房。在这次针对“深房理族”的举报材料里显示，有人用30万本金去炒某地800万网红盘。这是风险非常大的一种炒房行为。

    去年5月份，微博上有一个名为“7蟹姐姐”的人爆料，称她自己在某地买房，结果被“深房理族”给套路贷，最后损失200多万。当时那个事情根据“7蟹姐姐”的爆料，当时想买房，但一钱不够，二没额度，在这种情况下，她通过成为房理的付费会员，最终在“深房理族”的指导下，通过和其他有当地户口的房理会员假结婚的方式，并且找这种贷款公司贷款来获得高额的首付资金来买房。最终“7蟹姐姐”成功以728万元购入当地一套建筑面积为49.36平方米的房子。按照原本违规套取经营贷的套路，7蟹姐姐应该以这套房为抵押，去违规套取经营贷。但由于在去年5月份之后，全国开始逐步收紧经营贷的放款，所以7蟹姐姐最终没能成功违规申请到经营贷。由于这种用来垫资首付的“过桥资金”都是利息非常高的，所以这位7蟹姐姐最终因为资金链断裂，这套房也变成法拍房，被银行给收回了。去年12月，这套房也总算是在网络上被拍卖出去，以660万元的起拍价卖出，而这跟她8个月前买房花的728万元足足相差68万元，这还不包括她在这个过程中各种高息资金成本。

    风险三：打法律擦边球，赚取服务费，涉嫌非法集资

    在自己开发的小程序“房理”上面，公然提供着很多明显越线的服务。根据一些媒体报道，里面的帕累托值，实际上就是某种“非法集资”入口。根据“深房理族”自己去年对帕累托值的介绍看，这个帕累托值的功能是，让房理的付费会员可以把钱存进这个帕累托值里，拿去高额利息。而其他有需要用钱的房理付费会员，可以从这个帕累托值里借钱出来。比如说，要是某个房理付费会员，这个买房首付资金不够了，就从帕累托值里高息借出来买房。这明显是有“非法集资”的嫌疑。除此之外，这个房理小程序，还有一个“股份大厅”，这个意思就是把这种“抱团炒房”给公开化，简直是胆大包天。我们都知道，的确有很多人私底下好几个人凑在一起买房，在房价较贵的城市，普通人已经买不起，钱不够怎么办？一个人不够，那就四五个人凑在一起，把首付一起凑出来，然后根据出钱比例摊分股份。这种行为属于法律的灰色地带。严格来说，是允许多人买同一套房，房产证也可以写多人的名字。但在房住不炒的国家大方针下，明显是不提倡多人联合买房。房理并没有这样任何的金融资质，就敢提供这样的集资入口，甚至搞房地产证券化的平台。
    炒房风险四：抄底捡漏，购置不良资产

    3月18日，昆明市公安局盘龙分局经济犯罪侦查大队发布公告称，2019年至2020年期间，犯罪嫌疑人戴某等人以云南盘云进出口贸易有限公司、云南康雷房地产经纪有限公司，以中介公司名义开展房屋买卖业务，且房源多为不良资产处置房向社会低价销售，以此吸引众多受害人交纳保证金和预付款。受害人赵先生向房鉴所反映，自己被骗了约55万元。通过赵先生整理的“受害客户信息登记表”发现，此事共涉及211套房子和买主，涉及金额高达1亿多元。

    纵观“深房理族”指导粉丝炒房的种种策略，钻政策的漏洞是其重要突破口。随着各地房产政策调控不断升级，严查经营贷入楼市，严查购房人资格，炒房漏洞逐步被补上。各部门联手进行房地产调控，提升调控精准度，不断堵住监管漏洞，把调控政策落到实处，真严查，真打击，真处罚。

    律师建议

    刚需买房只要别借钱凑首付，确保自己资金链可以维持按揭供款是可以的，但投资买房，甚至炒房，强烈不建议。

    大家要明确知道的一点，我们当前坚持房住不炒的战略方针是坚定不移的。任何时候，都不要试图在这里去挑战国家意志。房子如果只是拿来住，包括首付资金是自有资金，没有加杠杆，按揭还贷的钱自己的资金流也能够满足。这种情况下，即使出现经济危机，房价出现大跌，你只要能维持资金链不断裂，拿个十几年，你的房子仍然还是有解套的机会。但是，假如你是高杠杆炒房，只要房价稍微出现一些危机波动，高杠杆炒房的人是很容易因为资金链断裂，而血本无归。杠杆可以放大你的收益，同样也会放大你的风险。这是一把双刃剑。普通人，尽量还是远离杠杆比较好。客观来说，按揭房贷，已经是一种杠杆。如果在房贷基础上继续加杠杆，就是“杠上加杠”，这种高风险赌博行为，面对危机的时候是很容易失去抵御危机的能力。风险意识，不论是对于国家，还是对于个人，都是非常有必要的，绝不能在盲目狂热中失去风险意识。很多炒房客的利益群体太多，再加上这些炒房客有像“深房理族”这种炒房大V，一方面是炒房资金疯狂哄抬房价，另外一方面是借助这些炒房大V，发布各种制造焦虑，仿佛再不咬咬牙上车，一辈子都买不起房子一样。任何时候，都要“量力而行，独立思考，自主决策”。

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