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  • 共同房产未经一方同意私自卖出,合同是否有效

    发布时间： 2023-02-22 18:28:21 发布者： 律航网 78次
  • A1（男）与A2（女）系夫妻，A2系国税局员工，涉案房屋为国税局单位集资房系二人婚内购买，属夫妻共同所有，由于政策该房在初次取得房产证后的5年内不得办理过户登记。

    2013年12月，A1于以26万的价格将房屋卖于自己的朋友B1（男），后收到B1支付的全部转让款并出具收条一张，同年B1去世。

    2014年年底，B1的妻子B2欲转卖上述房屋，故通过A2在A1不知情的情况下，告知A2该房屋是第三人C购买的，要求A2更换收条，A2同意后，向第三人C出具26万购房款收条一张。2017年12月8日，C代A1缴纳23万元办理不动产证的相关税费。

    2020年，A1以该房屋系出售给其朋友B1而不是卖给不认识的C、A2作为其妻子无权处分共有的财产为由，将A2与C诉至法院，请求确认A2与C的房屋买卖协议无效，并请求C返还房屋。

    【法院裁判】

    一审诉请：
    1、确认A2与C达成的口头房屋买卖协议无效；
    2、判令C将涉案房屋返还给A1。

    一审判决：
    驳回A1的诉讼请求。

    二审诉请：
    撤销原判，并确认A2与C达成的口头房屋买卖协议无效，由C将涉案房屋返还给A1。

    二审判决：
    驳回上诉，维持原判。

    【律师分析】

    处分夫妻共同所有的房屋是件大事，当夫妻一方擅自处分房屋时，虽未办过户但已经交付占有的房屋能否要回？

    1、涉案房屋系夫妻共同财产，一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同所有的房屋，系无权处分。

    夫妻共同共有的房屋，夫或妻任何一方对该不动产共同享有所有权，一方未经另一方同意擅自处分共有房屋，属于无权处分。

    本案中，A2未经A1同意与C达成房屋买卖协议，属于无权处分。

    2、出让方虽为无权处分，但善意第三人有理由相信出让方卖房的行为系夫妻双方共同的意思表示。

    房屋的交易，原则上以第三人对登记的信赖作为判断是否善意的标准。

    本案中，涉案房屋由于集资购房政策而一直没有办理过户登记，A1与B1订立购房协议后既未登记也未实际交付房屋，因此不论该房的所有权还是使用权均未发生转移，依然属于A1与A2。

    还有个重要的事实，身为国税局员工也是房屋共有人的A2，将该套国税局家属院内的集资房向C重新出具房款收条，使得并不认识A1和A2的C有理由相信A2出卖涉案房屋是A1和A2夫妻双方的意思表示。

    3、善意第三人已支付合理对价购买该房屋。

    “合理对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。

    本案中，A1于2013年12月以26万的价格将房屋卖于B1，时隔一年后A2以同等价格26万卖于C，属于合理对价。

    4、善意购买人已对房屋办理了过户登记或实际交付占有。

    不动产登记的公信力目的是保护第三人，保护市场交易秩序。因此只要有充分的证据证明该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。

    本案中，涉案房屋系单位集资房，按政策需取得房产证五年后才能交易过户，所以涉案房屋暂时无法办理过户登记。关键在于，房屋虽未过户却已经交由C实际占有。此情形也证明了A1与A2将房屋交付C的意思表示。

    5、房屋买卖协议不存在法律规定的合同无效情形的事由。

    签订房屋买卖协议行为人必须是具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗且不存在法律规定的合同无效情形的事由。

    本案中，A2与C达成的口头买卖协议，并不存在法律规定的合同无效情形的事由。

    再结合以上第1-4的证据及分析，A1不能对抗善意购买、已支付合理对价、已垫付办理产证税费、虽未办过户但已实际交付占有房屋的C。

    故一审法院和二审法院都没有支持A1“请求确认协议无效、要求返还房屋的主张”。
    房产交易
    【律师建议】

    夫妻之间具有日常家事代理权，指一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，不用经过对方同意即对夫妻双方发生法律效力，夫妻双方对其中一方自主决定实施的民事法律行为承担连带责任。

    但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产需要做重要处理决定时，建议夫妻双方应当平等协商，取得一致意见再处理较为妥当。

    否则未经另一方的同意擅自处理夫妻共同财产的行为属于无权处分，符合一定的条件（以上五点要求）就不得对抗善意第三人，容易造成资产流失，到那时后悔也来不及了。

    根据民法典规定，因夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，在离婚时另一方可以请求赔偿损失。

    【法律法规】

    1、《中华人民共和国民法典》第311条：
    无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
    （二）以合理的价格转让；
    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
    受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
    当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

    2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第28条：
    一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
    夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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