合同审查中，笔者发现甲方会往往会利用交易上优势规定大量己方享有解除合同权利的条款。

很多时候，乙方不管是出于疏忽还是迫于交易弱势地位，在发生纠纷时，往往会处于不利境地。但是，如果甲方设计的合同解除条款不当或者甲方并未合理运用合同解除条款的，反而会将自己置于被动不利的境地。所以，不管是甲方还是乙方，正确理解并运用合同解除制度都确有必要。未经法律专业实务训练人员，对于合同解除制度理解及实务操作都并非易事，现笔者就合同解除条件、合同解除方式和时间、合同解除条件竞合、合同解除异议等角度来探讨，希望能对正确解除合同（快、准、狠）起到些许帮助。

一、关于合同解除的条件

      合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。这是中国法律所规定的重要原则，合同法第八条对此也明文予以规定。所以一般而言，合同不应轻易解除，只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。否则，便是违约，不发生解除的法律效果，而产生违约责任。根据合同法，合同解除条件有协商解除、约定解除和单方法定解除三种：

协商解除：合同法第九十三条第一款，当事人协商一致，可以解除合同。

约定解除：合同法第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

单方法定解除：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

①因不可抗力致使不能实现合同目的；

②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

⑤法律规定的其他情形。

律师提醒：在确定要解除合同时，如无确切把握，最好是咨询律师确定已方是否享有上述解除合同权利的情形。

二、关于合同解除方式和合同解除时间

合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条（即约定解除、单方法定解除）的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。也就是说在约定解除和单方法定解除条件成就时，解除权人可以向对方发出解除合同通知（通知不一定要采用书面形式），合同自通知到达对方时解除。但是也有部分观点认为，合同解除要依赖于仲裁机构或法院裁决，合同自裁决之日起解除。笔者认为当事人依据合同法第九十二条第二款、第九十三条，也就是约定解除条件和单方解除合同条件成就时，当事人解除合同有法律依据时，合同自通知到达对方时已经解除。

诚然，对于提出合同解除一方是否享有合同解除权，在当事人双方各执己见时，合同解除条件是否成就的认定就需要仲裁机构或者法院来认定。如法院认定提出解除合同一方确有解除权，那么合同自然自当事人发出解除合同通知到达对方时解除。如果认定提出解除合同一方确有合同解除权，却又认为合同解除自仲裁机构或法院裁决之日解除。那么，合同法第九十六条岂不是形同虚设？既然合同是在仲裁机构或者法院裁决之日起解除，在对方提出异议情形下，那么向对方发出解除通知的意义也就没有了，何必多此一举画蛇添足呢？

所以仲裁裁决或者法院判决在合同解除纠纷中的作用，仅仅是确认当事人有无解除合同的权利，以及当事人是否已经合法解除了合同，而不是代替当事人作出解除合同的决定，或者决定当事人之间的合同应当自何时起解除。仲裁机构或者法院经审理，认定当事人解除合同符合法律规定的，应当在裁决论理部分确认合同已于解除通知到达之日解除，进而对合同解除的法律后果直接作出裁判，不应将解除合同的内容写入裁决主文。

律师提醒：在己方占主动权的交易中，合同中尽量要约定可操作、利于己方的合同解除及送达地址条款，发生纠纷时，可直接向合同约定地址发送解除通知从而解除合同。

三、关于合同解除条件竞合

当合同法第九十三条第二款与第九十四条的规定出现竞合时，应如何选择适用呢？合同法第九十三条第二款的规定属于约定解除，第九十四条第二项的规定属于法定解除，根据“约定优于法定”的原则，当合同法第九十三条第二款与第九十四条的规定出现竞合时，应优先适用合同法第九十三条第二款的规定。

举一例笔者经办案例说明：某房屋买卖合同约定，任何一方逾期履行合同义务超过90日，守约方可单方解除合同，在该合同履行过程中，买方未如期支付首期款、办理银行按揭但是逾期尚未超过90日，且买方要求卖方降价出售。此时，买方的逾期履行义务的违约行为且要求卖方降价出售的有违诚信行为导致卖方合同目的无法实现，符合合同法第九十四条第四项情形，同时合同也约定了逾期履行合同义务超过90日可单方解除合同的条件。但是依照“约定优先于法定”的原则，买方逾期支付首期款、办理按揭贷款的期限尚未达90日，卖方无单方解除合同的权利。

律师提醒：在法定解除与约定解除竞合时，一般优先适用约定解除，切不可直接适用法定解除从而向对方发出解除通知解除合同，会造成已方无权解除合同的不利情形。
法律

四、关于合同解除异议

1、有权解除的合同解除异议

前面讲到，对合同解除有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。无合同解除权人发出的通知是否因异议期满而发生解除合同的效力？最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。也就是依照约定解除和法定单方解除享有合同解除权的当事人发出的解除通知书，对方当事人未在收到通知之日起三个月内向人民法院提出异议的，合同解除的通知自送达之日发生效力。如对方当事人仅仅是向当事人提出抗议而未向法院提出抗议的，并不产生异议效力，异议期满后，合同自解除通知到达之日起解除。

律师提醒：三个月解除异议期限较长，建议在合同中约定利于已方的合同解除异议期限。

2、无权解除的合同解除异议

那么，对于不是按照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定发出解除合同通知的，是否异议期限届满之日起就发生解除合同效力呢？

我认为，如果提出解除合同一方不符合解除合同的条件，即使相对方未在3个月内通过提起诉讼或仲裁方式提出异议，仍不发生合同解除的效力。

首先，从法律条文上来理解，合同法解释(二)第24条是对合同法第96条的适用问题进行的解释。合同法第96条第1款规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”而合同法第93条第2款和第94条分别规定了约定解除和法定解除的要件。据此可知，当事人行使合同解除权，当然应当具备合同法第93条第2款或者第94条规定的要件，也就是有合同解除权，并应当通知对方当事人，才能发生解除合同的效力。

其次，解除权是形成权，一经通知，不需要对方同意即发生相应效果，解决权的行使必须受到严格限制。无论是法律规定的解除权还是当事人事先约定的解除权，都必须具备一定的条件。如果超过异议期法院或仲裁机构就不对是否有解除权进行审查的话，合同法93、94条的意义就会大打折扣。换而言之，如果异议期满合同就解除，实质上使得“三个月异议期满”成为合同解除的又一事由，这使得司法解释超越了合同法的规定，不当扩大了解除权。  

最后，如果不以合同法第93、 94条规定的解除合同的实质要件为前提，则当事人动辄以通知的形式解除合同，极容易导致当事人滥用合同解除权。试想下，在此种规则下，无合同解除权人如发现合同解除对其有利的话，那么其必然会向对方发出解除合同通知，如对方三个月内未提出异议，则合同自然解除；即使对方提出异议，否决无解除权一方的解除通知效力，也要向人民法院提起诉讼。这不是在纵容违约方通过发出解除通知的方式规避违约责任吗？此种行为不仅严重违反了严守契约原则和诚实信用原则，造成合同当事人之间权利义务的失衡，而且严重破坏合同关系的稳定性，危害交易安全，带来极坏的社会不良后果。

当然，权威观点还是倾向于认定无解除权人发出的通知并不因异议期满而发生解除合同的效力。最高院研究室针对浙江省高院关于第24条的请示作出答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号），明确当事人根据合同法第96条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第93条或者第94条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。入选《人民法院指导案例裁判要旨汇览》的（2011）沪一中民二（民）终字第190号载明：“浦阳公司在无解除权的情况下擅自解除合同，并将房屋另行出租并交付案外人，导致合同无法继续履行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案浦阳公司解除合同的行为不应获得合同解除异议期制度的保护。”即，不符合解除合同的条件要求擅自解除合同的，构成根本违约，不仅不受合同解除异议制度的保护，而且应承担违约责任。

律师提醒：在无权解除合同情形下，利用对方怠于行使解除异议从而达到合同解除目的做法是颇为不明智的，当然利用解除异议制度拖延时间的除外。

在大多数合同中，交易双方都会约定合同解除的条款。但是，事实上交易双方往往并不了解合同解除制度，有的当事人只知晓有合同解除权，却不知该如何解除合同或者认为有权解除等于合同已经自动解除；有的当事人则不知如何正确提出解除异议，白白放弃权利；还有当事人并不能正确认识解除法律后果（因篇幅有限，笔者暂不在本文分析），从而做出不利于己方的决策。所以，合同解除并不简单，并非想解除就解除，正确理解合同解除制度，对于合同交易双方来说都确有必要。