自中小学“就近入学”的政策开始实施，许多家长为解决孩子的教育问题便早早的就加入了购买学区房的大军，而各大开发商、中介也看准了此商机，以此为噱头来吸引购房者。

因此，近年来因购买学区房后而入学名额却落空以及开发商违约等行为导致购房人与开发商、中介产生的纠纷不断。本文笔者结合司法案例就开发商承诺学区房落空将承担何种责任，作一简要分析，供读者在选房时避免“入坑”，更好地维护自己的合法权益。

1.裁判要旨
案号：(2014)淮民一终字第 00168 号
出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

2.案情简介

2010年3月15日，原、被告双方签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的城岸·罗马广场3幢906室房屋一套。购房时被告宣传承诺该小区为矿一中分校学区房，但事实上该小区不是矿一中分校学区房，被告称其是根据政府相关部门的承诺进行了宣传，因学区房的划分和设立是政府的职能行为，本案学区房划分是被告不可抗力的行为，不应承担违约责任。

3.案件争议焦点：

（1）一审法院归纳争议焦点：被告售房时对学区房的宣传是否存在隐瞒欺诈行为，应否承担违约责任。
裁判观点：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案售楼广告中有关业主子女就读学区为矿一中的约定虽未以书面形式出现在原、被告的房屋买卖合同中，但售楼广告中对于学区为矿一中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束力。原告基于广告宣传与被告签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。现因被告不能兑现该房屋系矿一中分校区学区房的承诺，被告应向原告承担非学区房违约赔偿责任。

（2）二审法院归纳争议焦点：恒久置业违约是否不可抗力的原因所致；恒久置业应否赔偿陆山（原审原告）的经济损失，赔偿标准如何确定。
裁判观点：恒久置业在未向相关部门交纳教育配套设施基金，尚未确定其开发的罗马广场小区系矿一中分校学区房的情况下，即在多种媒介上进行该小区系矿一中分校学区房的宣传，陆山（原审原告）基于该宣传，考虑子女入学问题，向恒久置业购买了该小区房屋，现在，恒久置业不能兑现罗马广场小区系矿一中分校学区房的承诺，构成违约。恒久置业上诉称其违约的原因是不可抗力所致，经查，恒久置业并未举证证明罗马广场小区应当属于矿一中分校学区房，只是由于政府相关部门因为规划的需要将该小区划分至其他学区，况且，即便是由于政府相关部门的原因造成罗马广场小区不属于矿一中分校学区房，也并非法定不可抗力的事由，故恒久置业的该上诉理由不能成立。恒久置业未按售楼广告中对于罗马广场小区系矿一中分校学区房的承诺予以履行，构成违约，应当承担违约责任。

4.司法观点

商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约。我们认为，对商品房销售广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。根据《合同法》第 15 条第 1 款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如小区绿化率达 80％、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。
根据《合同法》第 14 条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第 14 条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。
由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据《商品房买卖合同解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：
第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。
第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到 80％、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。
第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。
5.法律依据
（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（2）《中华人民共和国合同法》
第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。