商品房买卖中，套内面积减少，公摊面积增加，如何处理？

裁判要旨：

1.商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人对其享有权利，承担责任。

2.商品房买卖中，套内面积减少，公摊面积增加，无论均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。对于建筑面积减少部分的房款按双方签订的合同约定的套内建筑面积单价计算并由开发商退款；对于公摊面积增加的部分，应当按照在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分”的房价款，买受人仍应补足；在正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，无需补足。

罗某、王某商品房预售合同纠纷再审民事案

（2018）粤民再124号

广东省高级人民法院

当事人信息

抗诉机关：广东省人民检察院。

申诉人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）:罗某，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省清远市清新区,

申诉人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）:王某，女，1974年6月4日出生，汉族，住广东省清远市清新区,

被申诉人（一审被告、二审上诉人、原被申请人）：新亚房地产开发有限公司（原清新新亚房地产开发有限公司）。住所地：广东省清远市清新区太和镇四十三号区。

法定代表人：黄雄辉。

委托诉讼代理人：袁树红，新亚房地产开发有限公司总经理。

审理经过

申诉人罗某、王某因与被申诉人新亚房地产开发有限公司（原清新新亚房地产开发有限公司，以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（以下简称二审法院）（2015）清中法审监民再字第22号民事判决（以下简称原再审判决），向广东省清远市人民检察院申诉，广东省清远市人民检察院提请广东省人民检察院抗诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监〔2017〕44000000249号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）粤民抗6号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员伍伦辉、钟和艳出庭。申诉人罗某、王某共同委托诉讼代理人叶碧桃，被申诉人新亚公司委托诉讼代理人袁树红、赖伟劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

再审申请人称/抗诉机关称

广东省人民检察院抗诉认为，原再审判决适用法律错误。

一审法院认为

本案争议焦点在于：新亚公司就套内面积减少部分如何补偿、补偿多少以及土地使用权违反合同约定如何处理的问题。

（一）原再审判决在未厘清涉案房屋公摊面积为何增加的情况下，判决新亚公司向业主补偿房屋计价套内面积减少部分的差价，但同时又要求业主补缴公摊面积增加部分的价款，在适用法律方面存在下以错误：

1.原再审判决要求业主支付新亚公司人为算错的公摊面积增加部分价款，与事实不符，于法无据。依据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，公摊面积不单独计价是商品房销售的基本原则，其建设费用计入建筑面积或者套内建筑面积销售单价中。公摊面积的价值基础，必须是建筑面积的一部分，即公摊面积增加能引起建筑面积增加，才能通过计入建筑面积计价体现公摊面积的价值。

本案中，业主所购买房屋公摊面积增加的原因，是开发商把应当计入公摊面积的一半外墙面积算入了套内面积，后经有关房屋登记部门修正，导致公摊面积字面上增加。这与能导致建筑面积增加的公摊面积增加具有本质不同。由于人为计算错误，导致无论是公摊面积增加，还是套内面积减少，建筑面积却始终没有引起相应对等的变化，因此这种测量错误并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的“面积误差”。

证据也显示，开发商的设计图纸前后并未出现变化和修改，即开发商并未因这部分前后被计入不同范畴的面积新增建设成本，也未给业主新增安全保障和便利，业主也并未获得建筑面积增加所增大的价值。而这同一块前后被计入不同范畴的面积，无论是在《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》按建筑面积计算总价，还是经房管部门备案的《广东省商品房买卖合同》按套内面积计算总价，房屋总价款中都已经包含了这部分面积的价款，计价面积中也都包括了这部分面积。这是理解本案事实的关键所在，也是计算有关补偿责任的基本依据。

原再审判决新亚公司需向业主支付套内面积减少部分价款，用以补偿套内面积变小、公摊系数变大、房屋价值评价下降所带来的损失。但同时，又就与套内面积减少部分重合的公摊面积增加部分，要求业主补缴新亚公司价款，属于就这部分面积要求业主重复付款，毫无事实根据，于法无据。本案应区分具体情况，与减少套内面积相重合的公摊面积增加部分，在计算是否属于新增公摊面积时应当予以剔除，其他实际增加的公摊面积，另依据有关法律规定处理。

2.原再审判决要求业主支付因算错而增加的公摊面积部分价款，违背了立法的目的和原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”时的处理方式，但并未明确在公摊面积出现差异时也适用该规定。

业主与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》亦未明确约定公摊面积计价方式及面积差异处理方式。综上，原再审判决按照业主与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》中套内建筑面积出现差异时的处理约定来推定公摊面积出现差异时的处理方式，从而认定业主对公摊面积增大部分计价支付给新亚公司，没有事实和法律依据。对法律的适用和解释，填补法律漏洞，必须依宪法、立法目的和精神、法律基本原则等进行。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”、“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”等规定可以看出，立法的目的和原则是保护购房者的利益，而非具有专业优势占主导地位的开发商。原再审判决对因算错而普遍增加超过20%以上的公摊面积，不区分具体情况，不厘清违约责任，全部直接计价要求买受人补缴给开发商，既没有法律依据，也违背了法律法规的立法目的和基本原则。

3.原再审判决计算补偿数额时，对同一块面积分别以套内面积单价计价和建筑面积单价计价并予以抵减，造成法律概念适用上的混乱。人们购买房屋的目的不是公摊面积，不能简单认为公摊面积增加，就和套内面积增加一样，给业主带来同等利益，取得这个利益就要支付同等对价。无论房产使用的是套内面积计价还是建筑面积计价，每平方的单价事实上已经将公摊的价值和公摊系数考虑在内。

房屋是按套出售，这部分被算错的面积，是整个房屋不可分割的一部分，无论按建筑面积计价还是按套内面积计价，衡量其价格的标准只有一个，不能主观臆造两个价格，除非计算的依据和逻辑不正确。按原再审判决裁判逻辑，开发商完全可以把公摊面积全部先计入套内面积，吸引购房者，经房屋登记部门更正后，以不同标准计价，赔偿也非常少，远不能和获得的利益相比，如自始至终只以建筑面积计价，开发商更无需进行任何赔偿，那么也就不必区分套内面积和公摊面积。因此，原再审裁判严重违背现实经济生活和法律规定。

（二）关于新亚公司是否应将涉案土地使用权年限恢复为70年的问题。根据业主与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》第一条的约定，为业主办理土地使用年限为70年的土地使用证是新亚公司的合同义务。但是，业主取得的土地使用证记载的土地使用年限只有50年，故新亚公司未能依约履行合同，应承担违约责任。业主要求新亚公司继续履行合同，并无不当。

但新亚公司开发楼盘的土地使用权证显示为综合用地，最高使用期限为50年，业主购买的房屋的土地使用年限不能更改为70年。新亚公司继续履行合同为业主更改房产证的使用年限已无可能，业主只能寻求其他途径解决或变更诉讼请求另行起诉。

关于有的业主已在诉讼期间领取了面积差异退款问题。该款是在清远市中级人民法院作出二审判决后，新亚公司依二审判决确定的数额向清新区人民法院交纳的款项，是新亚公司履行二审判决确定的义务，并不是申请人与新亚公司就涉案房屋面积差异退款一事自愿达成一致意见而确认收取的款项，不能因此认定涉案房屋面积差异问题已达成共识，不代表申请人服判。广东省高级人民法院对当事人的再审申请也已受理并作出指令再审裁定，根据《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》有关规定，本案亦符合监督条件。

再审申请人称/抗诉机关称

罗某、王某称同意检察机关的抗诉意见。请求撤销原审判决，改判新亚公司向罗某、王某支付套内面积差异的款项及其利息，新亚公司将土地使用年限恢复为70年，一、二审诉讼费用由新亚公司承担。

再审被申请人辩称

新亚公司辩称，1、因房屋面积预测时适用旧规范，将全部外墙计算为套内面积，而新规范一半外墙算套内面积、一半外墙算公摊面积，导致套内面积多算而公摊面积少算，新亚公司退还套内面积减少的房价款给业主之后，业主应当支付其实际多得的建筑面积的购房款，原再审判决实体处理并无不妥。

2、类似判决参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，认定公摊面积误差超出3%部分属于正常误差范围外，该部分房价款业主无需补足给新亚公司，是适用法律错误。

3、同类案件经过二审法院和广东省高级人民法院审理或审查，均认同二审判决的处理，广东省高级人民法院类似判决另外设置公摊面积正常误差比来推翻二审判决，不能起到平息纷争的作用，反而会引发新的诉讼，不利于稳定。

4、土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，新亚公司无更改职能，业主要求更改使用年限不属于法院受理民事案件的范围，原再审判决驳回该项诉讼请求正确。综上所述，原再审判决实体处理并无不妥。请求维持原再审判决。

一审原告诉称

罗某、王某向广东省清远市清新区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、新亚公司向罗某、王某退还多收房价款16657.804元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2009年12月5日起计至还清日止）；

2、本案诉讼费用由新亚公司承担。一审诉讼中，罗某、王某增加诉讼请求，请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年（即从2008年1月21日至2078年1月22日）。一审庭审中，经征询，罗某、王某坚持请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的诉讼请求。

一审法院查明：罗某、王某与新亚公司诉争的房屋由新亚公司开发并销售。2009年5月24日，罗某与新亚公司签订《新亚时代城认购书》，约定由罗某、王某认购新亚公司开发的新亚时代城A5栋22楼03单位，该商品房建筑面积为136.99㎡，套内面积为115.51㎡（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。成交单价为3185元/㎡(按建筑面积计算)。付款方式为银行按揭付款：签署本认购书时交纳定金20000元；首期楼款116314元须在2009年6月1日前付清；其余楼款办理银行按揭。

2009年6月7日，罗某、王某与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定罗某、王某购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城A5栋22楼03号房为预售商品房；项目建设依据：该地块规划用途为综合用地，土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日。

预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局；预售商品房建筑面积共136.99㎡，套内面积为115.51㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.48㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3777.28元，总金额为436314元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。

计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款96314元，余款340000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积*分摊系数。

合同签订后，罗某、王某向新亚公司支付了首期购房款。余款340000元于2009年6月18日通过中国工商银行打入新亚公司账户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给罗某、王某使用。

2009年12月2日，清新区地方税务局城区分局开具销售不动产统一发票，发票记载：付款方为罗某、王某，收款方为清新新亚房地产开发有限公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为136.99㎡，单价为3185.01元/㎡，金额为436314元。款项性质为售房款。

2011年12月21日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为罗某、王某，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为137.06㎡，套内建筑面积为111.10㎡。

2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。

2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”

2012年6月21日，清远市清新区国土资源局出具涉案房屋的国有土地使用权证，土地使用权属人为罗某、王某，地类（用途）为综合用地，终止年限为2058年1月22日。

另查明，涉案房屋所涉及的国有土地出让合同约定，受让人为新亚公司，出让地位于县城二十二号区，出让宗地的用途为综合用地（住宅用地），土地使用权出让年限为综合50年，住宅70年。

一审法院经审理，于2013年12月6日作出（2013）清新法民二初字第501号民事判决：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向罗某、王某支付多收的购房款8196.7元及利息（利息以8196.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年12月5日起算至付清多收房款之日止）。二、驳回罗某、王某的其他诉讼请求。本案受理费108元，由罗某、王某负担55元，由新亚公司负担53元。

二审上诉人诉称

罗某、王某不服一审判决，上诉请求：1、改判新亚公司返还多收的购房款16657.8元及利息；2、改判新亚公司到国土资源局将涉案房屋土地使用权年限办理为70年（即自2008年1月21日至2078年1月22日）；3、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。

新亚公司亦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判新亚公司向罗某、王某支付多收的购房款2388.96元，驳回罗某、王某其他诉讼请求。

二审法院确认一审查明的基本事实。另查明：罗某、王某与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图、罗某、王某《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。

二审法院认为

二审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕罗某、王某和新亚公司上诉请求的范围进行审理。

关于罗某、王某应否补偿新亚公司公摊面积增加部分的价款及补偿多少的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。

房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，罗某、王某与新亚公司先后签订《新亚时代城认购书》、《广东省商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。

罗某、王某与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定罗某、王某购买涉案房屋的建筑面积为136.99㎡，其中套内建筑面积为115.51㎡，公摊面积为21.48㎡。罗某、王某据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。

现双方对涉案房屋套内建筑面积减少部分的房款按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价计算并由新亚公司退回16657.8元给罗某、王某一节均已认可，法院对此予以确认。罗某、王某获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，应向新亚公司支付相应的对价。

罗某、王某与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价。从双方签订的《新亚时代城认购书》的内容反映，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。

虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款与双方此前议价的总房价一致，而该套内建筑面积3777.28元/㎡亦是来自该总房价÷套内建筑面积，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价作为计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加4.48㎡，罗某、王某应向新亚公司支付14268.84元，对冲新亚公司向罗某、王某退回多收房款，新亚公司仍需向罗某、王某支付2388.96元。

至于利息的问题，新亚公司多收了罗某、王某房款，为此造成了罗某、王某资金利息的损失，一审判令新亚公司以应退回的房款为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息给罗某、王某，并无不当。

关于土地的使用权期限的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条第一款关于“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，因此，罗某、王某要求将涉案房屋的土地使用权年限办理为70年的请求并非人民法院受理民事诉讼案件的范围，一审法院不予处理并无不当。

综上所述，罗某、王某的上诉理由不成立，不予采纳。新亚公司的上诉理由部分成立，予以部分采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审法院作出（2014）清中法民二终字第311号民事判决：一、维持（2013）清新法民二初字第501号民事判决第二项；二、变更（2013）清新法民二初字第501号民事判决第一项为：新亚公司应于判决生效之日起十日内向罗某、王某支付多收的购房款2388.96元及利息（利息以2388.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年12月5日起算至付清多收房款之日止）。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费53元，由新亚公司负担。

再审申请人称/抗诉机关称

罗某、王某不服二审判决，向本院申请再审。本院作出（2015）粤高法民一申字第864-883号民事裁定，指令二审法院再审本案。

罗某、王某再审请求：1、撤销二审判决；2、改判新亚公司向罗某、王某返还误差房价款16657.8元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率从2009年12月5日起计至付清多收房款之日止)，本案一、二审案件受理费均由新亚公司承担。

本院查明

二审法院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。

本院认为

二审法院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合双方在诉讼中的意见，本案争议的焦点是：一、罗某、王某是否应当补偿给新亚公司公摊面积增加部分的价款及如何补偿；二、新亚公司是否应将涉案土地使用权年限恢复为70年。

关于罗某、王某是否应当补偿给新亚公司公摊面积增加部分的价款及如何补偿的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。本案中，罗某、王某和新亚公司双方签订的《新亚时代城认购书》、《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致签订的合同，是双方真实的意思表示，合同约定罗某、王某向新亚公司购买的房屋建筑面积为136.99㎡，其中套内面积115.51㎡，公摊面积21.48㎡。

房屋实际交付后，房管部门登记的涉案房屋的建筑面积为137.06㎡，其中套内面积111.1㎡，公摊面积25.96㎡。二者相比，套内面积减少了4.41㎡，公摊面积增大4.48㎡，双方对套内面积减少部分的价款按合同的约定由新亚公司退回11349.49元给罗某、王某一节均已认可，法院再审予以确认，相应地，罗某、王某购买涉案房屋获得超过合同约定的公摊面积，亦应向新亚公司支付相应的对价。

至于罗某、王某应向新亚公司支付的价款如何计算的问题，二审法院基于公平的原则以双方当事人协商的建筑面积单价作为计价标准，确认罗某、王某向新亚公司支付14268.84元，该计价标准已由广东省高级人民法院对同类案件作出的(2015)粤高法民一申字第515-523号、595-693民事裁定认定并无不当，予以采纳。在与新亚公司退给罗某、王某的价款对冲后，新亚公司仍需向罗某、王某支付2388.96元。

关于新亚公司是否应将涉案土地使用权年限恢复为70年问题。虽然双方签订的《广东省商品房买卖合同》第一条约定，本案房屋所在地块土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日，且依据广东省国土资源厅于2015年5月22日向清远市国土资源局作出的《广东省国土资源厅关于对“综合用地”的具体用途及使用年限进行明确的复函》(粤国土资法规函［2015］1069号)，本案涉案土地并非不能办理使用年限为70年的土地使用证，但新亚公司在为罗某、王某办理房屋产权证时，向房管部门递交了相关的资料。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条第一款关于“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，新亚公司并无此项职能。本案一、二审判决认为罗某、王某要求将涉案房屋的土地使用权年限办理为70年的请求不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，对此不予处理并无不当。如果罗某、王某认为新亚公司未按合同的约定将涉案土地办理使用年限为70年的土地使用证给其造成损失，可另寻途径解决。

综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，罗某、王某申请再审的理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，二审法院作出（2015）清中法审监民再字第22号民事判决：维持(2014)清中法民二终字第311号民事判决。

本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。

另查明，新亚公司于2017年8月29日由清新新亚房地产开发有限公司变更名称为新亚房地产开发有限公司。

本院再审认为，根据检察机关的抗诉理由以及双方当事人的诉辩意见，本案再审双方争议的焦点问题包括：一、确权的公摊面积大于约定的公摊面积，超出部分的房价款是否全部由业主补足；二、新亚公司应否将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年。具体分析评判如下：

一、关于确权的公摊面积大于约定的公摊面积，超出部分的房价款是否全部由业主补足的问题。

《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定，“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”可见，公摊面积与套内面积一同构成建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随之进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用，故关于公摊面积差异的处理，在当事人之间没有约定的情况下，可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。

该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”具体就本案而言，处理如下：

（一）在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分”的房价款，罗某、王某仍应补足。±3%属于上述司法解释及《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例。在该正常误差范围内，推定出卖人不具有过错并拟制双方达成“多退少补”的合意。由于双方在合同中就公摊面积价格及面积误差如何处理没有约定，又没有相应证据证明套内面积与公摊面积分别的建设成本，原再审判决按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算新亚公司物化到销售面积所作的投入，并无不妥。

原再审的该计算方式只是用于确定补偿标准，并没有创设新的计价方式或者变更双方关于按套内面积计价的约定。罗某、王某亦没有提出更为合理的计算方式，故本院再审予以维持。本案中，在正常误差范围内的公摊面积为0.6444平方米（21.48平方米×0.03），补偿单价为3185.01元／平方米，罗某、王某应补偿新亚公司2052.42元（3185.01元／平方米×0.6444平方米）。

此外，就确权的套内面积减少而确权的公摊面积相应增加的部分，诉讼前罗某、王某已支付的购房款确实已包含该部分面积，但生效判决已判令新亚公司就减少的套内面积退款，结算后罗某、王某实际付出的房价款就不再包含这部分面积，故判令罗某、王某补足公摊面积增加3%以内的房价款，并不会导致重复付款。

（二）在正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，罗某、王某无需补足。相对于买受人而言，出卖人对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例3%部分，则出卖人对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。由于增加的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，故不能仅以买受人对整套房产的受领行为，就认定其就增加且超出3%的公摊面积作出自愿补足价款的意思表示，新亚公司主张返还不符合合同约定，亦无法律依据。原再审判决对该部分房价款仍判令买受人补足不当，本院再审予以纠正。

至于新亚公司再审主张本案应按照建筑面积误差进行处理。首先，本案的情况是，确权的套内面积减少而确权的公摊面积相应增加，这是引发案件纠纷的关键，即并非单纯因建筑面积误差而引致的纠纷。且原再审判决均是分别按照公摊面积和套内面积误差进行处理，新亚公司既同意原再审判决，又主张按建筑面积误差进行处理，已自相矛盾。其次，套内面积误差导致的购房款返还问题，原再审判决已作出处理，双方当事人亦无异议。现新亚公司又将减少的套内面积作为增加的建筑面积，并以此作为补偿的计算依据，也缺乏充分的理据。因此，新亚公司的上述主张，本院再审不予采纳。

综上，双方当事人对原再审判决关于套内建筑面积误差的处理方式均无异议，本院对此予以确认，新亚公司应返还购房款16657.8元，从中抵销罗某、王某应补足的2052.42元，新亚公司仍需向罗某、王某返还14605.38元。

二、关于新亚公司应否将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的问题。

根据一审查明的事实，虽然罗某、王某与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》第一条约定，本案房屋所在地块土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日，而2012年6月21日清远市清新区国土资源局颁发给罗某、王某的土地使用权证记载的终止年限为2058年1月22日，即其土地使用年限为50年。

但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条第一款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”依据上述规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的政府行政部门经法律程序予以确定，新亚公司并无此项职能。故原再审判决认为该请求不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，对此不予处理并无不当，本院予以维持。罗某、王某请求新亚公司将土地使用权年限恢复为70年缺乏法律依据，本院予以驳回。

综上所述，罗某、王某的再审请求部分成立，予以支持。原再审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销广东省清远市中级人民法院（2015）清中法审监民再字第22号民事判决、（2014）清中法民二终字第311号民事判决和广东省清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第501号民事判决；

二、新亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗某、王某返还14605.38元及利息（利息以14605.38元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年12月5日起计至清偿之日止）；

三、驳回罗某、王某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费108元，由罗某、王某负担13元，由新亚房地产开发有限公司负担95元；二审案件受理费53元，由新亚房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长　李震东

审 判 员　万季明

审 判 员　钟向芬

二〇一八年七月十二日

书 记 员　谭敏霞