房地产企业收购在建项目后继续开发再销售的情况，越来越多的出现在大众视野中，收购方需结合工程实际，对收购项目进行法律尽职调查，尽量掌握该项目在法律方面存在的各项风险，以此作为判断该项目是否值得收购的重要依据，或者对收购后可能面对的风险做好预案。

一、何为“在建工程”

在建工程，一般是指已经批准立项，取得土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。

在建工程转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。对于在建工程转让，我国法律法规尚未作出具体的规定，如《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。目前只有少数城市专门针对在建工程转让作出了较为具体的规定。

二、在建工程的权属尽调

（1）在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金并取得了土地使用权证书

需注意的是，取得了土地使用权证书，乃至取得的商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金，因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法，因此，在收购时一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

（2）在建工程是否已按施工合同约定在各节点按时支付费用

在建工程抵押权与建筑工程承包人优先受偿权冲突可能会导致抵押权悬空，故应要求项目施工方就发包人“已于合同约定各付款节点按时付款”出具情况说明并提供相关凭证。

《民法典》第807条，从法律上明确了建筑工程承包人的优先受偿权；最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35、36条，从司法解释层面，明确了建筑工程承包人支付的价款在实现顺位上优先于其他债权人的抵押权。借款人一般都将工程发包给施工企业而非自建，所以，在实现在建工程抵押权时，债权人抵押权应在承包人受偿工程款后才能实现。在实践中，为恶意逃废债务，借款人会与施工企业恶意串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，使债权人抵押权后于恶意虚构的工程价款受偿，导致抵押权虽在法律上有效，但实际上处于部分悬空或全部悬空的状态，无法受偿。

《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
施工合同
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35、36条明确规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”，第36条明确规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

（3）在建工程是否已经取得全部合法手续

不仅是土地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续是否也具备亦是审查的重点。具体核查内容包括：对在建工程的立项、报批、备案文件要逐一到相关行政机关进行调查核实，查验土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更，因此，在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。

（4）在建工程是否存在抵押情况以及抵押合同是否对抵押期间转让具有限制条件

虽然现行法律规定，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是若抵押人与抵押权人在抵押合同中明确约定“在抵押期间不得进行抵押物转让或者必须经抵押权人同意方可进行转让的”，若在转让抵押物前未取的抵押权人同意转让抵押物的相关手续的，则转让合同很可能被抵押权人申请撤销。

因此，必须严格核查在建工程是否存在抵押权的情形及抵押合同是否对抵押物的转让有所限制。若抵押合同对抵押物的转让确有限制的，受让人及抵押人在转让或受让在建工程前就必须及时取的抵押权人同意转让抵押物的相关手续。

《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

（5）在建工程是否已经被司法机关查封

《城市房地产转让管理规定》第6条规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得进行转让。同时，转受让方从签订转让合同到提出过户申请、从提出申请到房地交易管理部门最终审核同意办妥过户手续，要经历两段时间，这两个时间段中仍可能出现转让人因到期债务或担保，转让标的的在建工程被查封的情况。

因此，如果在建工程已经遭到司法查封，只有依法解除了司法查封，才可以进行转让。除此之外，为防止在过户过程中在建工程被债权人保全，应在收购在建工程或接受在建工程作价出资时，查明转让方的债务及其对外担保情况，并主动与其债权人沟通，采取三方协议的方式，用部分转让款代转让方径直支付给债权人，换取其对转让中的财产不申请保全措施承诺的方法，或者要求转让方作出相应担保。

《城市房地产转让管理规定》第6条第2款规定“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”

三、担保情况调查手段

中国人民银行征信中心出具的公司《企业信用报告》中“信贷记录明细”部分，会列明“未结清信贷”信息。若有借款信息，报告中会显示“授信机构”、“担保方式”，我们可以据此信息要求对方提供近几年借款金额较大的银行借款合同，通过合同内容，判断是否存在在建工程抵押情况，抵押物是否为本次拟收购的在建工程。

若在建工程存在抵押情况，可要求项目公司提供抵押登记手续（即《不动产登记证明》），然后持项目《土地使用权证》和《不动产登记证明》及相关授权手续，前往不动产登记中心分别就土地权属登记情况和在建工程权属登记情况进行查询。一般情况下，上述两个板块的查询结果基本一致。不动产登记中心出具的《不动产登记簿》会显示该地的权属状况、抵押登记情况、查封等登记情况；《房屋登记簿》会显示抵押权人、抵押方式、抵押范围等较为详细的在建工程抵押信息。但也存在例外，实务中有的在建工程已设立抵押，并办理了完备的抵押登记手续，而此时只有《房屋登记簿》能较为准确的显示其担保情况，《不动产登记簿》的“抵押登记情况”那栏显示为“/”。

除此之外，还应就拟收购项目在建工程对外担保情况对项目负责人或其他相关人员进行访谈，获取更多书面资料以外的信息。确保在尽调范围内了解更多项目情况，并如实记录访谈内容，双方确认并签字。该访谈笔录可留作工作底稿保存。