《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

裁判要旨：

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；

2.承租人主张其对案涉房屋享有阻却执行的实体权益承担举证证明责任并请求带租约拍卖，应举证证明以下事实：承租人与出租人就案涉房屋在查封之前签订合法有效的书面租赁合同；承租人在查封之前已实际占有使用案涉房屋；承租人已按合同约定支付了租金且不存在明显不合理的低价承租等情形。

基本案情：

某信用社支行与司某、黄某借款合同纠纷一案，因某信用社支行申请财产保全，一审法院于2017年11月21日查封司某名下位于某市×区第×单元×层302室，即案涉房屋。2018年4月19日，一审法院作出（2017）甘01民初917号民事判决书，判决司某、黄某于判决生效后十日内共同偿付某信用社支行借款本金900万元，利息2322787.50元（自2015年10月至2017年9月21日止），2017年9月22日至本金清偿之日的利息仍按双方合同约定利率执行，并承担本案律师费56万元。

该判决生效后，因黄某、司某未履行生效判决确定的义务，某信用社支行向法院申请强制执行，法院于2020年11月10日作出（2020）甘01执恢202号之一执行裁定，拍卖司某名下位于某市×区第×单元×层302室的房产。董某对该执行行为不服，向法院提出执行异议，法院于2021年6月22日作出（2021）甘01执异344号执行裁定，驳回董某的异议请求。

董某对该裁定不服，向法院提起执行异议之诉，要求终止对某市×区第×单元×层302室的拍卖；2．确认董某与黄某、司某签订的租房合同有效，案涉房屋由董某继续使用。

另查明，黄某与司某于1995年9月13日在新疆维吾尔自治区民政厅登记结婚。案涉房屋登记时间为2020年9月9日，房屋面积为285.8㎡，所有权人为司某，共有情况为单独所有，房产证号为×。2014年7月1日，甲方黄某与乙方董某签订房屋租赁合同，约定董某租赁案涉房屋，租赁期自2014年7月8日至2034年7月7日，共计20年。

甲方应于2014年7月7日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租金每年5万元，20年共计100万元，10天内付清所有款项。合同还就房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任等事项进行约定。2014年7月3日，董某向黄某转账100万元，交易摘要为零售汇出汇款。

裁判结果：

兰州市中级人民法院（2021）甘01民初699号民事判决驳回董某的诉讼请求。甘肃省人民法院（2022）甘民终264号民事判决；驳回上诉，维持原判。

裁判理由：

本案的争议焦点为：董某主张对案涉房屋带租约拍卖的请求是否成立。

案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述法律规定，董某主张其对案涉房屋享有阻却执行的实体权益承担举证证明责任并请求带租约拍卖，应举证证明以下事实：1．董某与黄某就案涉房屋在查封之前签订合法有效的书面租赁合同；2．董某在查封之前已实际占有使用案涉房屋；3．董某已按合同约定支付了租金且不存在明显不合理的低价承租等情形。

第一，董某虽提交了落款时间为2014年7月1日的房屋租赁合同，但因该租房合同为董某与黄某之间达成，未在相关部门进行合同备案，在没有其他充分证据予以佐证的情况下，仅凭该房屋租赁合同上记载的时间，不能充分证明该租赁合同签订于案涉房屋查封之前。并且，对于租赁合同的签订一审中董某陈述为通过中介签订，二审时陈述系双方直接签订，表述前后不一致，对此董某未作出合理解释。

第二，董某虽提交了部分购买天然气发票、电费缴费凭证等证据，但体现的付款人为司某，其未提交购买天然气与电费支付凭证，不足以证明董某系实际缴款人。董某提交的大部分购买天然气发票、电费缴费凭证显示缴纳时间在法院查封之后，其订餐、购物定单及快递单等材料，体现的时间亦在法院查封之后，故董某提交证据不能证明其已在法院查封之前实际占有使用案涉房屋。

第三，根据董某提交的银行流水明细单显示，交易摘要为零售汇出汇款，并不以足以证明支付的是房屋租金，且案涉合同租赁期限为五年以上的长期租约，一次性付清二十年租金一百万元，租金支付违反常理，不符合日常交易习惯。故对董某关于其已按合同约定支付了租金的主张不予认可。

典型案例：

甘肃省人民法院（2022）甘民终264号民事判决书