随着房地产市场的不断发展，伴随大量的商品房交易，相关法律纠纷数量也不断的增加。

从前期的开发建设到后期的物业管理，各个阶段的法律纠纷不鲜于见，表现形式多种多样，涉诉的金额多数比较巨大，对各方主体的影响比较深远，特别是对于作为普通消费者的购房者影响更是具大，许多购房者倾尽全力购买了一套商品房，如果产生了法律纠纷，对其生活、工作都将产生无法估量的影响。结合多年的工作经验，我们对商品房交易的众多纠纷中的一个环节——房屋交付环节产生的法律纠纷进行简单的法律分析，以期对该商品房交付纠纷有一个相对清晰的介绍。

实践中商品房交付过程中会产生大量的纠纷，从签订的商品房买卖合同的主体以及可能会对买卖双方产生较大的经济影响来看，有三种纠纷形式应该值得注意。

  一、因交付时间而产生的纠纷

目前商品房交易市场中采取的期房销售模式，开发商在取得了预售许可证后就可以进行商品房的销售。这就导致了购房者在签订合同支付购房款后并不能很快取得房屋。为此，买卖双方在商品房合同中对房屋交付的时间作了一个约定，围绕着这个交付时间双方约定了违约责任：开发商逾期交房的，承担违约责任，支付违约金；购房者逾期付款的，开发商有权据实延期交付房屋。这里面会产生两个问题：

1. 因为房地产开发是一个环节众多的复杂过程，受各种因素影响，某些情况下在约定的时间节点不能按期交付房屋，所以，开发商会在合同中约定延期交房的各种免责条件，其中部分免责条件极易产生争议，给开发商带来违约风险。特别是关于市政配套、政府规划等方面的免责条件，相关证据取得非常困难，证据不被裁判机构采纳等都困扰着开发企业。尤其在一些政府新规划开发的区域，由于资金、审批程序、拆迁等诸多方面影响，政府配套工程容易发生延误情形，而市政配套的滞后会严重影响开发商的建设工程竣工时间，进而影响商品房的交房时间，由此会产生大量的法律诉讼纠纷。这种情况下，就要求开发商密切关注政府的相关工程情况，掌握及时信息，取得相关证据。一些情况下，政府的会议纪要，部门协调会议记录，甚至地方媒体公开的相关信息等对于证明开发商免责是非常有利的。

2. 另一个问题是在购房者逾期支付购房款的情况下，开发商得以逾期交房以对抗购房者的违约行为。多数的购房者购买房屋时选择银行贷款来支付房款，而购房者向银行申请贷款时，受限于银行审核程序、个人资质条件，甚至金融政策的调整等原因，会出现贷款发放迟误，甚至银行拒绝发放贷款的情况，这时购房者需要更换贷款机构或者另想其他办法筹措资金，这就导致了购房者无法按期支付购房款，产生违约行为。这种违约行为不仅需要承担违约金，而且开发商可以根据购房者支付时间相应迟延交付房屋。某些情况下，开发商为了缓解资金压力给出了一定的购房款上的优惠价格，但是这种优惠的条件是购房者能够按期支付房款，如果因为购房者单方面原因导致延期付款出现，这时开发商可以按约定取消优惠，更严重的是解除合同。所以，对购房者来说欲向开发商主张延期交付房屋的违约责任，应当先仔细看一看你的商品房买卖合同及其补充协议的相关约定也不迟。

二、因交付通知方式而产生的纠纷

通常来说在商品房买卖合同中会约定以书面方式通知交付房屋，在约定的时间节点到来之前，开发商会根据合同中购房者提供的地址，向购房者送达书面的通知书，一般不会产生纠纷。但是如果在约定的时间节点，开发商无法交付房屋，等到可以正常交付时，又因各种原因开发商并未按照合同约定的形式送达书面通知书，而是通过电话、短信、微信等形式通知购房者收房，此时就极易产生纠纷。购房者主张并未收到通知或者开发商应当按照约定的书面方式进行通知，双方因为通知方式的变更而产生分歧，而开发商又没有很好的保留证据，特别是在开发、销售周期比较长的情况下，发生工作人员变动更容易使开发商处于非常不利的地位。因此类原因而产生的诉讼纠纷并不少见，解决此类问题比较好的办法，就是双方在合同约定的交房时间到来前对通知方式进行补充变更约定，或者在商品房买卖合同中约定多种通知方式以达到避免纠纷的产生。
商品房

三、因交付标准而产生的纠纷

实践中，因房屋交付标准而产生的纠纷相较于前两种纠纷数量更大，主要表现在买卖双方对交付标准存在争议，对具备什么样条件的商品房可以交付给购房者有不同的法律理解，从而产生了大量的诉讼纠纷。

第一，商品房交付纠纷的来源。在住建部和国家工商总局联合印发的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2000-0171）中，对于商品房交付作了四点明确的规定和一点自由规定。
（1）该商品房经验收合格；
（2）该商品房经综合验收合格；
（3）该商品房经分期综合验收合格；
（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；
（5）点由买卖双方进行交付标准约定的（实际上是开发商单方提供格式条款，购房者是无法更改的），而大多数的纠纷就是因为这一双方约定标准而产生。虽然新的示范文本（GF-2014-0171）已经发布，并对交付标准进行了更加严格的规定，但是一方面双方可以自由约定的标准增加到两条，另一方面并不是所有地方都启用新的示范本，有的仍在继续使用旧的示范文本。所以有很大数量的商品房买卖合同中关于商品房交付标准的约定是“经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”，就是通常我们讲的“五方验收报告”，而争议就是来自这“五方验收报告”的交付房屋标准。

 第二，商品房交付纠纷的法律分析。商品房的交付标准到底是什么？“五方验收报告”是否是合法的商品房交付标准？司法实践中一直存在争议，各地方的法院判决也不尽相同。其最主要的争议就在于《竣工备案表》是否必备。一种观点认为：商品房交付应当提供《竣工备案表》，没有《竣工备案表》的交付属于不符合法定条件的交付；另一种观点认为：根据商品房买卖合同的约定提供了“五方验收报告”的交付属于合法的交付，并不必须提供《竣工备案表》。我们同意第二种观点，即合同约定的“五方验收报告”属于合法的交房标准

首先，从合同的“意思自治”原则来看，买卖双方在商品房买卖合同中约定了“五方验收报告”作为房屋的交付标准，就应当充分尊重双方的意思表示，如果任何一方不认可此种标准，合同都是无法达成的。

其次，从目前的法律体系来看，“五方验收报告”的交付标准是完全符合法律规定的。《合同法》第279条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这里规定了建设工程竣工验收的主体是发包方。新《民法典》第七百九十九条关于建设工程竣工验收与此相同，也规定了建设工程竣工验收的主体是发包方。《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》（2019年修订）是《建筑法》和《合同法》的配套实施的行政法规，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”此条细化明确了建设工程竣工验收的主体是“建设单位”，对《建筑法》中未能明确的验收主体进行了最终认定确认。从上述法律、法规我们可以得出结论：建设工程的竣工验收主体为建设单位，具体到商品房领域，建设单位就是开发商，所以，开发商在交付房屋时提供了“五方验收报告”是符合法律规定，属于合法交付房屋。

对于第一种观点中的《竣工备案表》的问题，我们搜索了相关法律法规，发现最早的法律依据应当是国务院在1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》，该条例的第十七条规定“……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”在此规定了组织验收的主体是房地产开发的主管部门。但是，此规定已经被2002年11月1日的国发〔2002〕24号《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》作出了修改，取消了“房地产开发项目竣工验收”的规定。最新的《城市房地产开发经营管理条例》（2019修订）第十七条的规定是：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”不难看出，《竣工备案表》作为交付房屋标准的法律依据已经被修改，如果还是认为没有《竣工备案表》交付房屋违法显然缺乏法律依据。当然，我们也注意到一些地方的法规中明确将取得《竣工备案表》作为开发商交付房屋的必备条件，对此我们认为：

（1）从法律位阶来看，这些地方法规与上位法是有冲突的，在法律适用上值得商榷；
（2）这些规定与当前简政放权的大形式并不符合；
（3）这些法规的适用有其地域性，只能在当地适用，随着行政审批权的进一步放开将会逐渐会取消。